Quando você encontra a casa perfeita, fazer com que o vendedor aceite seu lance é apenas a primeira etapa do processo de negociação. Os termos e condições da venda - e até mesmo alguns itens da casa e da propriedade - também estão abertos para discussão.
No entanto, muito do seu poder de negociação pode depender do mercado. “Uma incrível falta de casas no mercado agora nos coloca em um mercado de vendedores extremos”, diz Kris Lindahl, CEO e fundador da Kris Lindahl Real Estate, que atende os mercados de Colorado, Minnesota e Wisconsin. As negociações podem refluir e fluir com base nas oscilações do mercado e na localização.
“A expertise de um agente local é um grande trunfo quando se trata de saber o que você pode negociar no mercado atual e no bairro específico em que você está procurando comprar, porque você tem que conhecer o mercado para negociar, ”Lindahl explica. (E essa é apenas uma das coisas que seu corretor de imóveis gostaria que você soubesse.)
Dependendo do seu mercado, estes são alguns dos termos, custos e outros fatores que você pode negociar ao comprar uma casa.
Data de Fechamento
A negociação da data de fechamento pode funcionar de várias maneiras. De acordo com Lindahl, quando um comprador está aberto aos desejos do vendedor em relação à data de fechamento, isso pode ajudar sua oferta a se destacar e ser mais atraente. Mas se você está confiante em sua oferta, pode tentar aproveitar a data de fechamento de outra maneira. “Se o vendedor precisar de mais tempo, os compradores podem dá-lo em troca de um preço um pouco mais baixo”, explica John Walkup, cofundador da UrbanDigs na cidade de Nova York, N.Y.
Por outro lado, às vezes, é o comprador que precisa de uma data de mudança flexível. “Alguns compradores negociarão uma ocupação antecipada da propriedade, o que pode ser útil se o aluguel terminar antes do fechamento da casa”, disse Tyler Forte, CEO da Felix Homes em Nashville, Tenn.
“Isso dá ao comprador a oportunidade de se mudar para a nova casa antes do fechamento, o que pode tornar o processo de mudança muito menos estressante.”
Custos finais
Os custos de fechamento associados à compra de uma casa podem ficar muito caros, mas talvez você não precise pagar todos eles. “Os custos de fechamento são separados do preço, então muitos compradores presumem que esses custos são padrão, quando na verdade muitos podem ser negociados, especialmente se o mercado estiver favorecendo os compradores no momento”, compartilha Walkup.
Em outras palavras, você pode pedir ao vendedor para contribuir com seus custos de fechamento. “No entanto, os compradores e seus advogados devem confirmar o valor com o banco hipotecário, porque os bancos podem ter limites sobre o quanto é permitido”, explica Mihal Gartenberg, um agente da Warburg Realty na cidade de Nova York, N.Y.
A CEMA
Se você mora no estado de Nova York - e 19 milhões de pessoas moram - você pode negociar um CEMA (Acordo de Consolidação, Extensão e Modificação). “Se o comprador e o vendedor tiverem uma hipoteca, você poderá negociar um CEMA, que permite aos compradores atribuir a hipoteca antiga, consolidá-la e alterá-la com uma nova hipoteca para refinanciar e, em alguns casos, compras”. explica Karen Kostiw, agente da Warburg Realty na cidade de Nova York, NY
“Usando essa estratégia, os compradores pagam o imposto sobre a diferença entre o saldo atual do vendedor da hipoteca pendente (hipoteca antiga) e a nova hipoteca do comprador”, diz Kostiw.
Seu colega, o agente de Warburg, Christopher Totaro, concorda e acrescenta: “Ao comprar um condomínio ou uma casa unifamiliar e o vendedor tiver uma hipoteca existente, concordar em fazer um CEMA pode economizar aproximadamente 2 por cento no imposto de registro de hipoteca. No entanto, ele alerta que os CEMAs podem levar 30 dias ou mais para serem processados. Dependendo do banco, você pode esperar vários meses, então essa pode não ser uma boa tática de negociação se você estiver com pressa.
Eletrodomésticos
Muitas pessoas pensam que a máquina de lavar, a secadora e a geladeira estão automaticamente incluídas no preço da casa. No entanto, Forte diz que esse é um equívoco comum. “Infelizmente, esses eletrodomésticos não são considerados acessórios e não estão incluídos na casa, a menos que sejam negociados no contrato de venda”, explica ele. “É muito comum os vendedores transportarem esses eletrodomésticos E se você os inclui na oferta, então eu me certificaria de solicitá-los durante o processo de negociação. ”
Atualizações
Gartenberg diz que, com uma casa nova em construção, você pode negociar atualizações e acréscimos, como unidades de armazenamento, sem nenhum custo adicional. No entanto, não desperdice sua vantagem em luminárias, torneiras e espaço inutilizável. Os proprietários de casas pagam erroneamente a mais por esses recursos, mas muitos deles são baratos e fáceis de adicionar.
Considere pedir espaço extra utilizável, armários de cozinha mais altos e recursos que seriam caros e difíceis de adicionar posteriormente. Outra consideração: não vá para as tendências domésticas que provavelmente desaparecerão em breve.
Itens específicos na casa
Se você gosta de certos itens em casa, também poderá negociar por eles. “Muitas vezes, um vendedor pode estar se mudando para uma nova casa onde o sofá não funciona, ou eles não têm mais espaço para seu piano”, diz Lindahl. “Na maioria das situações, não custa nada fazer perguntas, porque peças de mobiliário específicas podem ser negociadas em alguns negócios.”
Forte concorda e diz que um comprador incluiu o cortador de grama comercial de $ 10.000 do vendedor no contrato. “A propriedade em questão tinha cerca de 5 hectares e os compradores estavam interessados em comprar o cortador de grama do vendedor para que não precisassem comprar um novo”, explica ele.
De acordo com Greg Kurzner, presidente / corretor da Resideum em Alpharetta, Geórgia, os vendedores deixaram persianas e geladeiras (e também transferiram as garantias da casa). “Barcos, obras de arte, mesas de sinuca e banheiras de hidromassagem são frequentemente tópicos de negociação.”
Mas ele também viu algumas negociações incomuns para itens como jet skis. "E, em um caso, houve um problema com o fechamento no prazo devido ao atraso do vendedor e o comprador negociou para que o vendedor pagasse pelo hotel do comprador."
Kurzner diz que os compradores também pagaram impostos retroativos aos imóveis do vendedor. “Eu também tive compradores que concordaram em manter um cachorro que o vendedor teria que deixar para trás, e em manter os peixes em um lago de carpas.”