Lançar casas sempre parece tão legal em reality shows, e não há dúvida de que esses programas, comprimidos em segmentos de 60 minutos, contribuíram para a popularidade dessa tendência de investimento imobiliário. Na realidade, vender propriedades danificadas pode ser estimulante, mas também pode resultar em um desastre financeiro.
Então, é uma pandemia global o momento certo para considerar entrar no negócio de folhear uma casa? Ou esse é o pior erro que você pode cometer?
As taxas de lançamentos de residências estão baixas
De acordo com um novo relatório da ATTOM Data Solutions, a inversão de casas está aumentando e diminuindo, dependendo de quais estatísticas você está olhando. Por exemplo, apenas no terceiro trimestre de 2022-2023 (o último trimestre para o qual havia dados disponíveis no momento da publicação), 57.155 residências unifamiliares e condomínios foram revertidos. Isso equivale a 5,1 por cento de todas as vendas de casas naquele trimestre, de acordo com o relatório.
Isso é muita inversão, até que você considere que no segundo trimestre de 2022-2023, as inversões foram de 5,7 por cento de todas as vendas de casas. E no terceiro trimestre de 2022-2023, as vendas foram de 5,5 por cento de todas as vendas de casas.
Isso significa que as taxas de lançamentos imobiliários estão baixas e, de acordo com o relatório, essa tendência é consistente em mais de 90% dos mercados locais (148 de 159 áreas metropolitanas).
As maiores reduções trimestrais ocorreram nas seguintes áreas metropolitanas:
- Killen, Texas (-44,5 por cento)
- Savannah, Ga. (-43 por cento)
- York, Penn. (-42 por cento)
- Greeley, Colorado. (-41,5 por cento)
- Springfield, Mass. (-39,8 por cento)
Outras cidades com reduções trimestrais - variando de 39,1 a 37 por cento - incluem Raleigh, N.C .; Atlanta; Kansas City, Missouri; San Diego; e Rochester, N.Y.
No entanto, algumas áreas realmente viram um aumento nas taxas de troca de casas. Os maiores aumentos foram nas seguintes áreas:
- Davenport, Iowa (+ 18,5 por cento)
- Hilton Head, S.C. (+16,8 por cento)
- Scranton, Penn. (+12,2 por cento)
- Amarillo, Texas (+10,9 por cento)
- Kalamazoo, Michigan (+7,7 por cento)
Retornos de lançamentos de casas estão em alta
Embora a taxa de inversões esteja diminuindo, os lucros foram altos, de acordo com o relatório. No terceiro trimestre de 2022-2023, casas invertidas foram vendidas com um lucro bruto de $ 73.766, em comparação com $ 69.000 no segundo trimestre de 2022-2023 e $ 61.800 no terceiro trimestre de 2022-2023. Este é o maior retorno sobre o investimento desde o primeiro trimestre de 2022-2023, que obteve um ROI de 48 por cento.
Essas margens de lucro foram consistentes em 104 das 159 áreas metropolitanas analisadas. As maiores margens de lucro estavam nas seguintes áreas:
- Brownsville, Texas (182,9 por cento)
- Austin, Texas (176,4 por cento)
- Waco, Texas (157,4 por cento)
- Springfield, Missouri (145,3 por cento)
- Savannah, Ga. (143,6 por cento)
Outras cidades com grandes aumentos de margem de lucro anual - variando de 74 a 54 por cento - incluem Raleigh, N.C .; Fénix; Kansas City, Missouri; e Las Vegas.
No entanto, algumas áreas viram quedas nos retornos de investimentos que desviaram as expectativas. As maiores quedas ocorreram nas seguintes áreas:
- Corpus Christi, Texas (77 por cento)
- Hilton Head, S.C. (72,9 por cento)
- Boulder, Colorado (69,1 por cento)
- Wilmington, N.C. (58,9 por cento)
- South Bend, Ind. (54,1 por cento)
O tempo médio para inverter aumenta
O relatório também revela que está demorando mais para virar casas durante a pandemia. No terceiro trimestre de 2022-2023, o tempo médio para conclusão das transações era de 192 dias. No segundo trimestre de 2022-2023, o tempo médio era de 184 dias, e no terceiro trimestre de 2022-2023, era de apenas 184 dias.
Na verdade, a média do terceiro trimestre de 2022-2023 de 192 dias foi o tempo médio mais longo em 17 anos (desde o terceiro trimestre de 2003).
Por que você deve entrar no jogo
Então, esta é uma boa hora para mergulhar no mercado de venda de casas? Henry Angeli III, proprietário da Henry Buys Homes em Jacksonville, Flórida, acredita que é um ótimo momento para lançar casas. “Há um estoque recorde de baixa devido ao aumento da demanda como resultado da redução das taxas de juros das hipotecas”, diz ele. “Todo mundo está tentando capitalizar sobre essas taxas mais baixas como resultado do aumento do poder de compra - especialmente em meu mercado em Jacksonville.”
Seu entusiasmo é compartilhado por Luke Smith, fundador da We Buy Property In Kentucky, que acredita que agora é o melhor momento para entrar no negócio. Smith também aponta para baixos níveis de estoque, resultando em uma alta demanda. “Os materiais para completar uma reforma são mais caros, pois os preços aumentaram devido às deficiências da cadeia de suprimentos devido à pandemia, mas os valores das propriedades estão se valorizando rapidamente”, explica Smith. “A forte demanda fez com que os valores dos imóveis fossem negociados em um ritmo recorde e com preços mais altos, o que é ótimo para a reviravolta.”
Smith adverte contra pagar a mais para entrar no mercado de lançamentos imobiliários. “Mas, por outro lado, se você pode gerenciar facilmente um projeto, pode sair na frente.”
Por que você não deve entrar no jogo
No entanto, nem todo mundo está tão otimista quanto ao sucesso dos novatos no ramo de venda de casas. “Há 'lucros recordes' agora porque o mercado de residências explodiu devido ao COVID-19 e cresceu exponencialmente além de onde estava quando as casas de hoje foram compradas pela primeira vez”, diz Ryan Serhant, corretor de imóveis e costar no Bravo's Lista de milhões de dólares em Nova York. “Mas esse delta não vai durar”, avisa. “No negócio de venda de casas, você ganha dinheiro quando Comprar; não entre no negócio hoje com base na localização das casas vendendo em-esse é o caminho inverso. "
Jonathan Faccone, membro gerente e fundador da Halo HomeBuyers em Bridgewater, N.J., também expressa cautela no que se refere aos recém-chegados. “Mesmo que o mercado imobiliário em geral esteja bom agora e as margens de lucro sejam maiores do que têm sido, eu não recomendaria às pessoas entrar neste negócio agora.” E ele fornece três razões:
1. É extremamente difícil encontrar bons negócios para novos investidores.
“O mercado já está saturado com muitos investidores experientes em busca de negócios com a margem de lucro certa.” Faccone diz que é incrivelmente difícil para novos investidores competirem, a menos que estejam dispostos a pagar mais pela mesma casa. “Se você tiver que pagar a mais para entrar em um projeto, estará correndo mais risco de perder dinheiro quando tudo estiver dito e feito.”
2. A pandemia está dificultando a renovação de propriedades.
Para ter lucro, Faccone diz que o objetivo é estar sempre dentro e fora do projeto no menor tempo possível. “Isso garantirá que você está maximizando seu potencial de lucro enquanto alivia outros riscos, como gastos excessivos em reformas ou não atingir o preço de venda projetado.” No entanto, como os municípios estão operando em um ritmo lento (e muitas vezes com pessoal reduzido), ele diz que as inspeções, licenças de construção, etc., estão demorando mais para serem concluídas. “Isso é um problema porque conforme o tempo do projeto aumenta, os custos de carregamento aumentam, o que diminui os lucros.” Ele diz que o que é ainda mais perigoso é que o mercado pode mudar - e se isso acontecer enquanto você está executando um projeto, pode ser desastroso.
3. Ficou mais difícil analisar bastante por causa da pandemia.
“A chave para lançar casas com sucesso é comprar pelo preço certo, o que requer a avaliação correta de uma casa para determinar por que ela pode ser vendida.” Em um ambiente perfeito, Faccone diz que é difícil avaliar o ARV da casa (após o valor do reparo), mas diz que o COVID-19 está fazendo com que os preços se ajustem rapidamente. “Está se tornando difícil prever exatamente o que o ARV será quando você estiver pronto para colocar o produto em casa no mercado, e torna-se mais um jogo de adivinhação do que uma decisão de investimento calculada.” Ele recomenda esperar até que o mercado se estabilize antes de pular.