Foi uma tentativa malsucedida de reduzir o tamanho para o pagamento de uma casa menor que levou Joseph Cortez, um corretor de imóveis em Corpus Christi, TX, a se tornar um senhorio.
“Minha esposa e eu começamos a construir uma casa porque estávamos grávidas de nosso primeiro filho”, explica ele. “Na tentativa de rebaixar nosso pagamento, construímos uma casa 300 pés quadrados menor que a atual. Mas, no processo, tivemos vários atrasos climáticos e a construção demorou mais do que o esperado. Minha esposa ficou mais grávida e ela e a casa deveriam nascer na mesma época. ”
Quando os Cortezes pensaram em se mudar com um recém-nascido, ficaram maravilhados, então colocaram sua nova casa à venda. Mas não foi tão fácil de vender como eles esperavam. Depois de muitos juros, mas nenhuma oferta, o casal foi questionado se eles permitiriam que alguém alugasse por um ano e depois comprasse a casa. “Pegamos”, diz ele. “Ganhamos aproximadamente US $ 15 por mês de lucro.”
As circunstâncias podem ser diferentes, mas a história é a mesma para os proprietários de casas em todo o país. Como o mercado continua a estourar, alguns que esperavam vender agora estão se transformando em proprietários relutantes.
Decidindo alugar sua casa
A decisão de alugar sua casa pode ser difícil, tanto emocional quanto financeiramente.
Decida se a perda que você teria ao vender a casa por menos do que você deve agora é maior do que qualquer perda que você sofreria ao alugá-la, diz Bret Holmes, presidente do Advanced Management Group, uma empresa de administração de imóveis com sede em Las Vegas. “Você tem que calcular se você fosse vender hoje, que tipo de perda você teria”, diz ele. “Então, considere o quanto você vai perder na diferença entre o valor do aluguel que você está ganhando e por quanto tempo deseja alugar.” Por exemplo, se você tem um fluxo de caixa negativo de $ 100 a cada mês que aluga sua casa e acha que vai alugá-la por dois anos, perderá $ 2.400 com a casa nesse período de tempo. Se isso for mais do que você perderá vendendo com prejuízo, provavelmente é melhor simplesmente acabar com isso, explica Holmes. Do contrário, diz ele, faz sentido alugar.
Emocionalmente, é claro, há um conjunto totalmente diferente de questões. “Isso cria laços emocionais e torna difícil ver alguém não cuidar tão bem da propriedade como o proprietário fazia antes”, diz Cortez. Você tem que dar um passo para trás e olhar objetivamente para ser um proprietário melhor.
Conheça suas leis locais
A primeira coisa que você deve fazer se decidir alugar é pesquisar as leis locais. Para algumas áreas, pode ser necessário ter uma licença comercial se quiser alugar sua casa.
“Tivemos que obter uma licença comercial do governo de Washington, DC quando alugamos nossa propriedade”, explica Bronagh Hanley, que se tornou proprietária quando se mudou de DC para a Costa Oeste com o marido e o casal decidiu que não querem vender a casa em que trabalharam tanto por tanto tempo. Mas Hanley não previu as dificuldades em obter o documento. “Demorou uma eternidade”, disse ela. “Eles tinham reparos aleatórios que queriam que fizéssemos, havia uma taxa substancial e eles tiveram que agendar um inspetor para vir até a casa.” Todo o processo demorou cerca de um mês, e Hanley diz que isso é algo que os proprietários / proprietários em potencial precisam manter em mente, porque não só pode atrapalhar seu cronograma, mas também é emocionalmente exaustivo.
Os proprietários em potencial também precisam se educar sobre as leis de oportunidades iguais de moradia, diz Braun Mincher, presidente e corretor administrativo da Aggie Real Estate LLC e Aggie Commercial LLC em Fort Collins, CO. “Se você fizer algo como cobrar um depósito maior porque uma família tem um animal de estimação, essa é uma prática bastante normal e não seria considerada discriminação ”, explica ele. “Mas você obviamente não pode mudar suas práticas com base em raça, sexo, credo, cultura, religião ou qualquer outra coisa parecida. Tem que se basear no seu risco real. ”
Encontrando o Preço Certo de Aluguel
Decidir quanto cobrar no aluguel pode ser complicado, diz Mincher, porque muitas vezes o valor pelo qual você pode alugar um imóvel não está realmente relacionado com o valor pelo qual você deveria ser capaz de vender o imóvel.
“Isso é difícil para muitas pessoas entenderem porque elas querem compensar o pagamento da hipoteca”, diz Holmes.
E embora o valor que você está pagando ao banco tenha um pouco a ver com o que você cobra, é fundamental fazer sua pesquisa sobre o que casas semelhantes estão sendo alugadas, da mesma forma que você olharia para propriedades comparativas ao descobrir um preço de venda pedido .
“É claro que você deseja ter uma visão realista do seu PITI (principal, juros, impostos e custos de pagamento do seguro) se você tiver um pagamento na casa, o que a maioria das pessoas faz”, diz ele. “Mas você também deve considerar o que o mercado suportará em termos de aluguel.” Mincher diz que se você comprou uma casa geminada no auge do mercado, provavelmente não fará um pagamento de $ 1.200 se todas as outras casas semelhantes estiverem sendo alugadas por $ 900 por mês.
Outro fator a considerar é o seguro. Você pagará mais pelo seguro de uma casa que está alugando, apesar do fato de não estar segurando o conteúdo, apenas a estrutura. Ligue para a seguradora do proprietário e converse com eles sobre quaisquer aumentos de taxas que resultarão da mudança de seu status de residência na casa para que você possa calcular isso no preço que cobrará do locatário.
E para proprietários de casas que pagaram mais por bancadas de granito, lindas madeiras de lei ou cozinha totalmente em aço inoxidável, há mais notícias ruins. Esses recursos extras não necessariamente se traduzem em preços de aluguel mais altos. “Você pode ter menos vagas por causa dessas coisas, mas está falando com locatários, não compradores”, explica Mincher. “Eles não se importam muito com seu belo paisagismo. Portanto, descobrir quanto cobrar é um desafio. ”
Como o proprietário médio que está pensando em alugar deve enfrentar o desafio? “Você realmente só precisa verificar os jornais e os anúncios online e ter uma ideia do que significa uma casa na sua faixa de preço em um raio de cinco quilômetros”, diz Holmes. Outras boas fontes de informação incluem um corretor ou corretor de imóveis confiável; se você tem um bom relacionamento com alguém do setor imobiliário, ele ou ela pode lhe dar conselhos úteis.
Encontrar os inquilinos certos
Depois de definir o preço de sua casa e receber o interesse de um locatário em potencial, é fundamental realizar a devida diligência para verificar a pessoa ou pessoas a quem você vai confiar sua casa.
“Por conta própria, as pessoas podem verificar o emprego entrando em contato com o empregador atual”, diz Holmes. “Obtenha recibos de pagamento para se certificar de que estão fazendo o que dizem que estão ganhando. Verifique também o histórico de locação. Ligue para os proprietários anteriores e veja que tipo de informação você pode obter. ”
Além disso, considere terceirizar parte do processo de seleção de aluguel. “Se uma pessoa deseja fazer uma triagem completa, o processo é bastante intenso porque você basicamente se torna uma agência de relatórios de crédito”, diz Holmes. Por esse motivo, os proprietários devem considerar procurar empresas que concluam o processo de seleção do inquilino para você, diz ele. Eles farão verificações de crédito, verificações de despejo, verificações de antecedentes criminais e outras avaliações semelhantes.
Uma empresa de triagem de inquilinos é como Hanley encontrou seus primeiros inquilinos. “Contratamos uma empresa de gestão de aluguel para encontrar os inquilinos, uma vez que eles tinham as habilidades e recursos para fazer as verificações de crédito e antecedentes”, diz ela. “Pagamos a eles uma porcentagem do aluguel do primeiro mês por seus serviços. Valeu a pena o dinheiro gasto, já que acabamos com um casal de contadores de Wisconsin que eram os melhores inquilinos! ”
Você está pronto para ser um proprietário?
Depois que seus inquilinos estiverem no local, seu principal dever como proprietário é manter a propriedade. Mas se você está morando em uma cidade, estado ou mesmo país diferente, como você lida com isso quando um cano quebra ou o ar-condicionado morre em meados de agosto?
“Aconselho as pessoas a criarem um programa de garantia para a casa”, diz Holmes. “As coisas vão dar errado - sempre dão. Um programa de garantia doméstica evita uma grande despesa do bolso quando isso acontece. ”
A maioria dos programas de garantia doméstica tem um prêmio que você paga uma vez por ano. Então, sempre que algo der errado e o seguro do proprietário não cobrir - como uma máquina de lavar louça que vaza ou uma geladeira que não esfria - você liga para a empresa de garantia da casa. Você pagará um "copagamento", geralmente de US $ 50 a US $ 60, e a empresa de garantia da casa fica com o restante da conta do reparo.
Se você não quiser pagar o prêmio inicial da garantia da casa, no entanto, contrate um faz-tudo. “Sair da sua zona de conforto pode custar mais dinheiro do que os reparadores”, diz Cortez. “Muitas vezes vale a pena contratar um especialista. Encontre um bom faz-tudo que seja confiável. ”
Gerenciamento de dinheiro
Embora o processo de alugar e administrar uma propriedade possa ser abrangente para os proprietários novatos, lidar com os dólares e os centavos é um fator extremamente importante.
• Seguro: Converse com sua seguradora sobre o aluguel de sua propriedade, diz Mincher. “Você vai transferir sua cobertura da apólice do proprietário para uma apólice de propriedade de investimento, que cobrirá a estrutura real, mas não o conteúdo”, diz ele, acrescentando que é crítico que os proprietários deixem claro para seus locatários que sua cobertura não protege os bens ou responsabilidades do locatário. “As políticas dos locatários são muito baratas”, diz ele. “Nós basicamente fazemos nossos inquilinos pegá-los. Nós praticamente os levamos até a seguradora. ”
• Impostos: Isso pode ser complicado para o proprietário / senhorio. Se você planeja vender o imóvel nos próximos anos, provavelmente deseja apenas deduzir os impostos sobre a propriedade como faria normalmente. Mas se você o estiver transferindo para uma verdadeira propriedade de investimento e não planeja vendê-lo por um tempo, pode haver outros benefícios fiscais. Você pode depreciar a propriedade alugada, diz Mincher, o que é um benefício fiscal real porque os preços das casas devem realmente valorizar. “Se um imóvel é mantido para investimento e você gera receita de aluguel, pode-se depreciar o imóvel”, explica. Embora seja melhor consultar um contador, ele explica que as propriedades residenciais são depreciáveis por 27-1 / 2 anos. “Portanto, se eu tivesse 50 imóveis para alugar, posso depreciar em média US $ 10.000 por ano para cada um; isso é $ 500.000 por ano em deduções fiscais que recebo e nunca tive que preencher um cheque. ”
• Coletando depósitos e aluguel: Pegue o depósito de segurança do seu locatário e abra uma conta bancária separada para ele, diz Mincher. “Observe na conta que é uma conta 'fiduciária', o que significa que você está segurando o dinheiro de outra pessoa”, diz ele, explicando que, como é um depósito e o locatário deve receber de volta todo ou a maior parte se mantiver o acordo deles, é realmente seus dinheiro, não seu. Mincher diz que abrir outra conta para alugar também é uma boa ideia. “Eu costumava ter 20 inquilinos na minha porta no primeiro dia de cada mês, esperando para pagar o aluguel”, diz ele. “Mas eu criei um sistema em que envio a eles uma fatura e um comprovante de depósito agora, e eles podem simplesmente depositar o aluguel em qualquer agência do meu banco a cada mês, em vez de tentar vir até minha casa para fazer isso.” Ele também sugere configurar o saque automático para que os inquilinos possam optar por ter seu aluguel sacado de sua conta a cada mês. “Quase qualquer banco pode fazer isso”, diz ele.
• Devolução de depósitos: Você não pode simplesmente coletar um depósito de $ 2.000 e só então decidir devolver $ 1.500 quando o locatário se mudar, diz Mincher. “Você tem que enviar a eles uma especificação detalhada”, diz ele. Assim que o inquilino se mudar, certifique-se de ligar para todas as empresas de serviços públicos com as quais o inquilino prestou serviço para ver se há contas pendentes. Em caso afirmativo, deduza isso do depósito, diz Mincher, junto com uma lista detalhada e detalhada de todos os reparos que você terá que fazer.
Questões jurídicas: protegendo seus interesses
Não importa o quanto você possa confiar em seu locatário, nunca faça negócios com base em um aperto de mão e um acordo verbal.
“Conseguir um bom aluguel é muito, muito importante para proprietários novatos e experientes”, diz Mincher, que recomenda marcar uma consulta com um advogado imobiliário para revisar seus documentos antes de alguém assinar. Pode custar um pouco mais, mas é um preço que vale a pena pagar quando você considera as consequências de um contrato que deu errado. Um advogado imobiliário local deve conhecer as leis de aluguel, que podem variar de município para município. Você também pode consultar as administradoras de propriedades, o departamento de habitação da sua área ou o conselho de corretores de imóveis local para obter aconselhamento menos formal.
“Desta forma, você pode descobrir se há algum formulário ou anexo que precisa fazer parte de um contrato de aluguel, porque se você não souber sobre isso, pode haver algumas consequências terríveis”, diz Mincher, acrescentando que na faculdade cidade de Fort Collins, onde ele mora e aluga imóveis, os proprietários também precisam ter um formulário de divulgação de ocupação. “Isso veio de pessoas amontoando vários universitários em uma casa”, diz ele. “Agora os inquilinos precisam assinar um formulário que reconhece que a cidade tem uma regra de que não mais do que três pessoas não relacionadas podem viver em uma casa.” Se este formulário estiver faltando, diz Mincher, o proprietário pode ser multado em $ 1.000 um dia .
Além de multas pesadas, Mincher diz que existem alguns formulários que são necessários para tornar um arrendamento válido. “Por exemplo, se uma casa tem uma licença de construção anterior a 1979, você tem que ter uma das divulgações de tinta à base de chumbo da EPA como parte do contrato, ou será totalmente vazio ," ele explica.
E enquanto você espera o melhor com seus inquilinos, Holmes diz que é aconselhável se preparar para o pior. “Certifique-se de que todas as leis estaduais sejam cumpridas, de modo que, se você tiver que despejar alguém, tenha a lei do seu lado”, diz ele, acrescentando que uma consulta com um advogado imobiliário é a melhor maneira de lidar com isso. “Se você não fizer isso e for a um processo de despejo e houver uma lacuna que você perdeu no aluguel, alguém pode acabar morando na sua casa sem pagar aluguel.
Gestão da propriedade
Contratar uma empresa de administração de imóveis pode exigir muito do dores de cabeça de alugar sua casa, se você escolher a certa. As empresas de gestão geralmente pegam uma parte do aluguel de cada mês em troca de lidar com a triagem, coleta de aluguel, reparos e outros aspectos de gestão do proprietário do dia-a-dia.
Os gerentes de propriedade provavelmente ficarão com uma porcentagem do aluguel mensal - algo em torno de 10 a 15 por cento é comum - ou eles cobrarão antecipadamente, às vezes tanto quanto o aluguel do primeiro mês. “Conforme seus proprietários novatos vão, esses 10 por cento de seu aluguel mensal é provavelmente uma grande parte desse valor”, diz Mincher. “Diga o o pagamento (PITI) é de $ 950,00 por mês e eles estão alugando (a casa) por $ 1.000,00. Se eles próprios administrarem, provavelmente conseguirão fazer com que esses números funcionem, mas se colocarem um gerente de propriedade na mistura, agora estão recebendo apenas US $ 900 em aluguel ”.
As empresas de gerenciamento farão a triagem do inquilino, relatórios de crédito e outras verificações antes que o inquilino se mude. Mas você deve escolher a empresa ou pessoa certa. “Escolha alguém que seja mais voltado para a gestão do que para as vendas”, diz Holmes. “Especialmente se você está apenas procurando recuperar o máximo de dinheiro que puder até que o mercado volte. Se você não tiver alguém com experiência em alugar uma casa, ela pode ficar no mercado de aluguel por mais tempo do que deveria. ”