Você precisa de contratos? Sim é a resposta curta
Os contratos são uma parte crucial da documentação que ajudará a garantir que você obtenha o que deseja. Este caminho começa com seus desenhos preliminares e segue para os esboços do designer e, em seguida, para os desenhos de trabalho. As estimativas levam aos contratos e, eventualmente, a estrada será preenchida com seus cheques cancelados e o Certificado de Ocorrência. É uma história com começo, meio e conclusão - e se partes dela forem omitidas, o final pode não ser feliz.
Os contratos são documentos legais que especificam as responsabilidades das partes. Um contrato definirá o trabalho a ser feito por cada contratante, as quantias a serem pagas por você e outros termos. Os documentos provavelmente serão elaborados em formulários padrão que você, o contratante e talvez seu advogado irão negociar e executar.
Os contratos devem ser sempre por escrito
Na maioria dos estados, um contrato não é vinculativo se não for por escrito. É apenas lógico: se o entendimento não está escrito para começar, quando um argumento surge mais tarde, como você sabe de quem é a lembrança certa? Coloque no papel.
Você pode nunca mais olhar para o contrato depois de assiná-lo. No entanto, como o contrato, em um sentido jurídico, define o relacionamento que você tem com o seu contratante, você provavelmente irá consultá-lo ocasionalmente à medida que o trabalho progride e você efetua os pagamentos. Quando houver desacordos, você também se referirá a ele, pois fornece uma estrutura que define expectativas, pagamentos e cronogramas.
Obviamente, a palavra contratante vem da palavra contrato. Digamos que você tenha se encontrado com o empreiteiro, descrito o trabalho, ele preparou uma estimativa e você concordou com os outros termos do contrato. O contrato resultante obriga o contratado (ou seja, você) a pagar ao contratante pelo trabalho acordado.
Ambas as partes devem assinar o contrato e ambas devem estar sujeitas aos termos e condições estipulados no contrato. Em geral, isso significa que o contratante será obrigado a fornecer os materiais especificados e a executar certos serviços para você. Por sua vez, você deverá pagar por esses bens e por esse trabalho.
Um contrato deve, entretanto, especificar o mais detalhadamente possível o trabalho a ser realizado. Se a estimativa foi preparada com base nos planos e especificações, eles também deveriam se tornar parte do contrato. Se a estimativa foi preparada sem um conjunto formal de especificações, agora é a hora de ser específico. Os materiais a serem usados devem ser listados, não apenas a quantidade, mas também os nomes das marcas e números de modelo e dimensões e peso e qualidade e cor e outros detalhes. Deve ser especificado o cronograma da obra, os preços e as condições de pagamento.
Na maioria das vezes, os contratos de renovação começam como estimativas. Se você estiver adicionando um deck fora da cozinha, o empreiteiro pode chegar à sua casa uma noite, discutir com você o trabalho a ser feito, inspecionar o local e, em seguida, voltar para a calculadora e a prancheta. Ele provavelmente usará um formulário de contrato de orçamento padrão e pode muito bem antes de seus olhos escrever seu nome, endereço, uma descrição do trabalho a ser feito e os materiais a serem usados e, em seguida, assinar a folha e entregá-la a você para sua consideração. Ele pode pedir que você assine ali mesmo e também adianta uma parte do preço. Ele pode prometer começar a trabalhar pela manhã. Pode ser assim tão simples.
Você quer assinar na linha pontilhada?
Use seu próprio julgamento: pode fazer sentido contratá-lo, você pode querer que seja feito imediatamente, você pode ter feito negócios com esse sujeito antes e saber que ele é confiável. Em geral, entretanto, sugiro que você pode se sair melhor se tomar seu tempo e levar a decisão em consideração.
Quer o trabalho seja grande ou pequeno, o preço modesto ou incompreensível, há perguntas básicas a serem feitas ao empreiteiro e sobre ele.
Este empreiteiro faz um trabalho de qualidade? A única maneira de saber é checar alguns de seus trabalhos / referências anteriores.
O preço é justo? A menos que você tenha duas ou mais estimativas comparáveis, provavelmente não pode fazer esse julgamento. Conseguir pelo menos três é uma boa prática.
Este pedaço de papel é justo para você? Principalmente se o documento for longo e cheio de letras minúsculas, peça ao seu advogado para dar uma olhada. (Se o custo do trabalho que está sendo contratado for pequeno, você pode não querer gastar tempo e dinheiro para que seu advogado o analise. Pode não fazer sentido se os honorários do advogado forem maiores do que o preço do contratante. Uma regra comum é pedir a um advogado que analise qualquer contrato que vá custar mais do que o que você ganha em uma semana.)
Você entende cada palavra? Em muitos estados, a lei exige que os contratos sejam redigidos em linguagem simples, mas seja qual for o caso em sua área, preste atenção para entender o que você está assinando. Não se deixe enganar por locuções complicadas como "por aqui" e "não obstante", concordando com algo que você não quis dizer.
O contrato incorpora cada pedaço de papel que foi transferido entre os dois signatários do contrato? Isso inclui os planos e as especificações que você forneceu ao empreiteiro e a estimativa e quaisquer alterações que ele forneceu em troca. Lembre-se de que apenas representações por escrito resistirão ao teste da maioria dos tribunais.
TERMOS DE PAGAMENTO
Você nunca deve pagar mais do que uma fração do custo total do trabalho antes do início do trabalho. Avançar 10 ou talvez 15 por cento do custo estimado é razoável. Em geral, o princípio a seguir é que o dinheiro deve mudar de mãos com base no progresso, não em conversa ou papelada.
Se o empreiteiro exigir um pagamento desproporcionalmente grande à vista, encontre outro empreiteiro. O bom senso também sugere que pelo menos 15 a 20 por cento do total deve ser retido até que o trabalho seja concluído, e todos os pagamentos intermediários devem ser feitos apenas na conclusão de partes específicas do trabalho, embora como grandes compras de materiais são feitas, mais o dinheiro deve fluir. O pagamento de contas é o seu melhor método único de controle de qualidade. Você paga quando o trabalho é feito corretamente e não antes.
TIPOS DE CONTRATOS
Os contratos variam muito. Aqueles com os quais você concorda com os bancos para empréstimos terão bastante linguagem descrevendo os se, e os ou os mas financeiros. Com contratos bancários, não há muito o que negociar, pois é provável que seja um contrato padrão. Com os contratos do construtor, cada negócio é diferente e haverá muitos detalhes para discutir. Existem também vários tipos de contratos de empreiteiros. Alguns definem um preço total antecipadamente para que você saiba exatamente qual será o preço final; outros são mais flexíveis. Não existe uma abordagem certa para todos os trabalhos, então aqui estão suas opções.
O contrato de preço global
Para um trabalho simples e sem muitos enfeites (o uso de materiais feitos sob encomenda, por exemplo, para executar um projeto simples), o contrato de valor global geralmente é o melhor, tanto para você quanto para o empreiteiro. Seu empreiteiro examinará seus planos, as especificações e provavelmente o prédio existente também. Então ele vai te dar um preço. Se nenhuma alteração for feita após o envio de sua estimativa, ele será obrigado a manter esse preço.
O contrato de valor global é simples e estabelece, antes do início da construção, qual será o custo. No entanto, se você optar por este método, certifique-se de obter três ou mais estimativas. Quando você obtém uma estimativa global, você não verá uma divisão dos custos de materiais e mão de obra, então é impossível dizer a partir da estimativa se a margem de lucro do contrato para lucro e despesas indiretas é de dez por cento ou cinquenta por cento. Se você tiver várias estimativas, terá uma base de comparação.
Embora isso possa parecer um arranjo ideal, muitos empreiteiros que fazem o trabalho de renovação não concordam com um contrato de valor global. Existem muitas incógnitas: e se eles descobrirem problemas estruturais? Ou tem dificuldade em encontrar novos materiais que combinem com os antigos? Os danos dos insetos muitas vezes não são identificados até que as paredes sejam abertas. Os empreiteiros não querem que seus lucros sejam totalmente corroídos por uma descoberta desagradável que não poderiam ter feito antes de começar a trabalhar.
Contratos de custo acrescido ou de tempo e materiais. Este método de pagamento significa que você e seu contratante irão concordar com uma porcentagem - digamos, 10 ou 20 por cento - dos honorários. Ele então cobrará seus custos reais por tempo e materiais mais a porcentagem. Um trabalho com materiais que custam, digamos, $ 50.000, com uma taxa acordada de 20 por cento para o empreiteiro, custaria $ 60.000.
A desvantagem mais óbvia de tais contratos de custo acrescido é que quanto mais o empreiteiro gasta, mais ele ganha. Não há incentivo para ele manter os custos baixos, pois ocorre quando um preço é estabelecido antecipadamente com o qual ele sabe que tem que viver. Por outro lado, quando se trata de trabalhos que envolvem reformar uma casa antiga ou onde existem necessariamente algumas incógnitas (talvez suas decisões finais sobre os materiais ainda não tenham sido tomadas), poucos empreiteiros vão lhe dar um preço fixo. Eles não podem estimar o que eles não sabem.
Certifique-se de verificar as referências do seu contratante com o dobro de cuidado se você decidir sobre um acordo de tempo e materiais.
Preço baixo
Uma forma de estabelecer um limite superior e, ao mesmo tempo, manter a flexibilidade de um acordo de custo adicional é fazer com que o empreiteiro concorde em fazer o trabalho com base no que é conhecido como “preço fixo”. Isso significa que vocês dois concordam com um preço máximo antes que ele comece o trabalho. Em seguida, ele procede com base no custo acrescido. Ao concluir o trabalho, se o preço for menor do que o preço acordado no contrato, você paga menos; se for mais, é problema dele, e você não paga mais do que o preço compensado.
Taxa horária
Alguns empreiteiros menores podem pedir para trabalhar por salários por hora em vez de por uma taxa fixa. Eles podem dizer que no final provavelmente será mais barato para você.
Bem, isso é possível, embora bastante improvável. É recomendável que você insista em estabelecer um preço antecipado. Dessa forma, você não terá nenhuma surpresa no futuro. Além disso, você evita ter funcionários e a papelada extra necessária.
Desenhar
Alguns empreiteiros, especialmente subs menores com capital de giro limitado, solicitarão um acordo de sorteio. Embora cada sorteio seja um pouco diferente, a ideia básica é negociar um balanço de pagamento justo para o trabalho realizado. Vocês dois podem fazer uma estimativa de todo o custo e um cronograma para a obra e, em seguida, dividir o preço total pelo número de semanas necessárias para a conclusão. O empreiteiro receberia então aquela fração do preço no final de cada semana. Esta abordagem requer monitoramento cuidadoso em caso de atrasos. É apenas justo, desde que o trabalho avance no ritmo acordado.
Esses acordos são justos para ambas as partes, desde que o trabalho prossiga conforme o planejado. Certifique-se, no entanto, no caso de trabalhos que requeiram inspeções pelo departamento de construção, que o grosso do dinheiro devido na conclusão de várias etapas seja pago somente após as inspeções terem sido feitas. Deve ser responsabilidade do contratante lidar com as inspeções. Em um caso típico, um encanador pode solicitar o pagamento de 50 ou 60 por cento do preço total quando a operação de limpeza for concluída. Isso é justo, contanto que o trabalho seja aprovado na inspeção. Você terá que usar seus instintos e bom senso sobre que parte de um determinado trabalho é feito (se você tiver um arquiteto ou gerente de construção orientando você, ele deve tomar essas decisões), mas se for um quarto concluído, não pague um terceiro. Um quarto é um quarto é um quarto.
Uma cláusula excelente para negociar em um contrato é aquela que afirma que, caso a conclusão do seu trabalho seja atrasada por um tempo não razoável, você pode usar o saldo não pago do contrato para contratar outra pessoa para terminar o trabalho. A cláusula deve especificar qual é o cronograma esperado (definindo assim o que é "razoável"), e também pode exigir uma notificação (ou seja, que você deve informar ao contratante que ele tem alguns dias ou uma semana para agir em conjunto, ou então). Mas oferece uma opção no caso de você se casar com um empreiteiro não confiável.
Cláusulas de danos liquidadas
Para fins práticos, as cláusulas de danos liquidados são cláusulas de penalidade (de fato, por lei em algumas jurisdições, essas cláusulas não são aplicáveis, pois são consideradas penalidades). As cláusulas de danos liquidados fazem parte dos contratos de construção de vez em quando, mas, como regra, elas criam tantos problemas quanto resolvem. Se um empreiteiro vai se atrasar e há uma cláusula de penalidade em seu contrato, você pode apostar que ele vai culpar outra pessoa pelos atrasos. E quem pode dizer que ele está errado?
Na maioria das vezes, as cláusulas de penalidade têm sucesso apenas na criação de argumentos. Colocar um cronograma específico no contrato é importante e provavelmente tão valioso quanto uma cláusula de penalidade.
Ordens de alteração
Os pedidos de alteração não fazem parte do contrato original, mas são alterações formais desse contrato. Eles são emitidos quando algo sobre o trabalho muda: materiais são trocados, o projeto é alterado ou alguma complicação inesperada aparece.
Os pedidos de alteração não precisam ser complicados, mas se a tarefa mudar, os pedidos de alteração devem ser realizados. Eles são uma parte fundamental da trilha de papel que você está criando para controlar seu projeto.