Você sabe quanto pagou pela sua casa e quanto custa a casa ao lado. Você sabe o que colocou em reformas. Mas o que você pode não saber é quanto um credor está disposto a financiar se sua casa estiver à venda, se você estiver no mercado para refinanciar ou se estiver considerando adicionar uma linha de crédito de home equity (HELOC). É aí que entra uma avaliação. As avaliações também podem ser usadas para dividir a propriedade durante um divórcio ou acordo imobiliário, determinar o valor de uma casa a fim de remover o seguro hipotecário ou definir um valor para fins fiscais.
Em transações imobiliárias, os avaliadores determinam o valor justo de mercado de uma propriedade, que é o preço mais provável pelo qual ela seria vendida em um mercado livre. O credor então usa essas informações para determinar quanto emprestar contra a propriedade, seja uma venda direta, um refinanciamento ou um valor de casa. Se você não está familiarizado com o processo de avaliação, é útil ver como os profissionais chegam aos números que ajudam os credores a chegar a um valor. Aqui está uma olhada em como eles funcionam.
O básico
Uma vez que o governo controla como as avaliações são conduzidas, eles estão inundados de regulamentações. Como regra geral, na venda de uma casa, o avaliador é contratado pelo credor e este repassa o custo ao comprador, geralmente na taxa de inscrição. Em um refinanciamento ou na obtenção de um home equity, o proprietário paga pela avaliação.
Um avaliador compara o preço de venda de uma casa com o de casas semelhantes que foram vendidas recentemente na mesma área. Eles são chamados de comparáveis. Embora não haja uma regra definida, quando um credor concorda em financiar uma hipoteca, ele deseja ver no mínimo três itens comparáveis. Os avaliadores tentam fazer uma comparação maçã com maçã. Por exemplo, um avaliador não compararia um rancho de 1.700 pés quadrados com um Cape Cod de dois andares que tem o dobro do tamanho.
O custo de uma avaliação varia de acordo com a região, mas o comprador deve esperar um acréscimo de US $ 300 a US $ 500 nos custos de fechamento. Um proprietário que refinanciar ou adicionar uma segunda hipoteca pode ser solicitado a pagar a taxa antecipadamente.
Valor estimado das avaliações
John Bredemeyer, da Realcorp, uma empresa de avaliação de Omaha, diz que a avaliação não é uma análise do preço de venda acordado, mas uma opinião sobre o valor da propriedade. “O preço é a parte que o comprador e o vendedor combinam e pode ser igual, maior ou menor que o valor de mercado”, afirma. A avaliação, por outro lado, é uma estimativa do preço mais provável que a propriedade iria buscar condições normais de mercado e é usado para determinar quanto dinheiro o proprietário pode pedir emprestado com a casa como garantia.
Um avaliador imobiliário inspeciona a propriedade, mas esta etapa não é o mesmo que uma inspeção residencial encomendada por um comprador. Um avaliador estima o valor de uma casa enquanto um inspetor analisa sua condição física. Um avaliador e um inspetor verificam o interior da casa, mas um avaliador está lá para verificar o número e os tipos de quartos, planta baixa, metragem quadrada, idade, condição geral e comodidades listadas. Um avaliador pode medir os quartos e lote, observando a localização, bem como defeitos óbvios. Os inspetores relatam problemas grandes e pequenos. Por exemplo, enquanto um avaliador não verifica as tomadas elétricas para ter certeza de que estão funcionando, um inspetor faria.
A avaliação está muito baixa - e agora?
E se a propriedade for avaliada por menos do que o valor que você espera? Bredemeyer diz que você pode contestar a avaliação apresentando informações adicionais. Considere pedir ao seu corretor de imóveis um pacote de comparáveis que pesem a seu favor ou indique comodidades que possam ter sido negligenciadas. Não há garantia de que você receberá um ajuste na avaliação, mas vale a pena tentar.
Evite problemas potenciais
Em vez de ser atingido por uma avaliação baixa, evite os tipos de problemas que prejudicam as vendas. Por exemplo, se você não conseguiu obter as licenças adequadas ao reformar ou colocar um anexo em sua casa, você pode ter um problema.
Em muitos casos, o trabalho não permitido pode impedir a venda de uma casa mais rápido do que um martelo enfia um prego. Como você pode saber se uma adição é devidamente permitida se você não a adicionou? Dê uma olhada nos esboços arquivados no escritório de imposto predial de seu condado ou cidade. As chances são boas de que, se a adição não aparecer, o projeto não tinha uma licença.
Embora a falta de uma licença não impeça necessariamente a venda de uma casa, isso pode afetar a avaliação. Se houver falta de autorizações, Bredemeyer sugere conversar com as autoridades locais e conseguir uma após o fato. Pode custar-lhe uma penalidade, diz ele, mas na maioria dos lugares não haverá problema se não houver conflito com linhas de retrocesso ou zoneamento.
Outra maneira infalível de diminuir seu valor de avaliação futuro é construir em excesso para a vizinhança. Se as ruas de sua subdivisão estão alinhadas com casas modestas de três quartos e você dobra o investimento em sua casa, você terá um tempo difícil, senão impossível, para encontrar comparáveis. Possuir a maior e mais chique casa do quarteirão pode ser um assassino quando a avaliação chegar. Bredemeyer recomenda verificar com um avaliador antes de prosseguir com grandes projetos. “Envolva um avaliador no front-end”, diz ele. “Não espere até ter um cachorro nessa luta.”
Conselho de um avaliador
John Brenan, diretor de pesquisa e questões técnicas da Appraisal Foundation em Washington, D.C., diz que cada estado tem seus próprios requisitos de licenciamento. Sua agência garante que os avaliadores cumpram as regras. Tanto o comprador quanto o vendedor “são apanhados pela emoção da transação”, diz Brenan. “O banco precisa saber quanto vale a partir de uma análise independente e imparcial.”
Brenan aconselha os proprietários de casas a garantir que as melhorias correspondam à área e compreender que seu investimento nem sempre renderá um retorno de dólar por dólar na avaliação. “O custo não é necessariamente igual ao valor”, diz Brenan.
Mas também vale lembrar que essas melhorias podem muito bem ser o que vende sua casa.
Se você precisar de um avaliador qualificado, verifique as organizações listadas no site da Appraisal Foundation.