Os processos de aplicação e aprovação de construção variam de cidade para cidade e de distrito para distrito, mas a maioria dos municípios irá revisar os planos e aprová-los diretamente através do edifício ou escritório de planejamento. Alguns vão deixar você pagar a taxa e sair com a licença para postar em sua janela.
Outros municípios exigirão uma comparência perante o zoneamento ou conselho de planejamento antes de emitir a aprovação. O quão perto eles monitoram seu projeto e quão difícil é sua licença para obter depende de uma série de fatores, principalmente o tamanho da adição, se pode ser visto do exterior, o grau em que afeta a planta do edifício e onde casa está localizada.
Em San Antonio, TX, uma licença de construção padrão para acréscimos abaixo de 1.000 pés quadrados com um único andar de altura pode ser obtida imediatamente. “Para a adição de um quarto residencial de menos de 1.000 pés quadrados, tudo o que precisamos é uma planta do local mostrando as dimensões e contratempos”, disse Jacob Sanchez do Departamento de Construção de San Antonio. Qualquer adição com mais de 1.000 pés quadrados ou dois andares de altura ou mais requer uma revisão do plano. “A revisão leva de 10 a 15 dias”, diz Sanchez. Por uma taxa adicional, os proprietários podem acelerar a revisão, reduzindo o tempo de espera para cerca de cinco dias.
Licenças de construção em distritos históricos
Para edifícios localizados em um distrito histórico - seja Texas ou Massachusetts - o processo é muito mais complexo. Muitos proprietários diriam que a parte mais difícil de renovar uma estrutura histórica é obter a licença. Cada distrito histórico tem suas próprias diretrizes e processos para revisar projetos e aprovar licenças. Para alguns, a aprovação se concentra na criação de um acréscimo que seja perfeito, que combine com a estrutura original e seja construído com materiais semelhantes. Em Rowley, MA, David Masher teve que mostrar como o design e os materiais usados se combinariam com a fachada original de sua casa vitoriana de 1890. Masher revisou o documento da Comissão do Distrito Histórico (HDC) que descreve as práticas e materiais aceitáveis e inaceitáveis antes de sua apresentação perante a comissão. “Dissemos a eles que estávamos em total conformidade com o documento. De qualquer forma, estamos trazendo a casa de volta à sua condição original ”, diz ele.
A adição de Masher é visível da rua, o que aciona uma revisão automática e aprovação da Comissão do Distrito Histórico de Rowley. Masher, que já havia passado por aprovações anteriores, sabia que precisava estar preparado. “Você tem que saber quando eles se encontrarão e estar preparado”, diz ele. “Eu vim com um conjunto completo de planos com quatro visualizações. Deixei os planos e um pedido de revisão três semanas antes da reunião ”, afirma. Isso deu ao conselho tempo para revisar os planos e preparar as perguntas para a apresentação. Com a aprovação da Comissão Distrital e a aprovação da Comissão de Conservação que supervisiona os pântanos adjacentes à sua propriedade, Masher estava a caminho de obter todas as autorizações para a licença.
Em San Antonio, todas as adições às propriedades históricas são revisadas pela Comissão de Revisão de Histórico e Design (HDRC). “Certamente, eles analisarão uma adição visível com maior escrutínio do que aquela que está na parte de trás e escondida na frente”, disse Brian Chandler, planejador sênior do Escritório de Preservação Histórica da Cidade de San Antonio. Todos os pedidos de acréscimos exigem um conjunto completo de plantas com plantas baixas, elevações, uma planta do local e fotos relevantes da propriedade. “O HDRC analisará os seguintes fatores: escala e massa em relação à estrutura existente e para o distrito em geral, e materiais”, de acordo com Chandler. O objetivo é combinar a adição à estrutura existente, mantendo a integridade da vizinhança ao seu redor.
Objetivo das licenças
Em todos os casos, a intenção é a mesma - o objetivo do processo de licenciamento é garantir que acréscimos seguros, apropriados e historicamente sensíveis sejam feitos nos edifícios locais. Masher passou pelo processo várias vezes e entende os objetivos de seu HDC local. “O objetivo é manter o caráter de nosso bairro histórico”, diz ele, e garantir que a arquitetura existente seja cuidada e aprimorada sempre que possível. Chandler acrescenta que as novas adições e estruturas devem se encaixar no contexto da paisagem construída existente e demonstrar uma certa "compatibilidade com a integridade histórica e arquitetônica existente de um distrito."
Ao contrário do Rowley HDC, o HDRC de San Antonio revisa os materiais específicos usados para qualquer adição a uma estrutura dentro do distrito histórico. O objetivo é verificar se os materiais selecionados irão complementar o edifício existente, embora permaneçam distintos da estrutura original. “Eles encorajam a compatibilidade de design e materiais sem replicação”, diz Chandler. Nem todos os códigos de preservação desejam uma adição contínua; alguns, como San Antonio, querem que o edifício seja lido como uma história que inclui transições e adaptações. Essas mudanças podem então ser lidas por historiadores posteriores que revisam o edifício para adaptações e autenticidade.
Cronograma de aprovação
Cada município tem sua própria ordem de aprovação a seguir para obter uma licença de construção. Eles podem ser mundanos - como provar que os impostos estão em dia - ou podem ser um desafio. Para Masher, a aprovação do HDC foi apenas uma das muitas aprovações exigidas para sua licença. Ele precisava ter prova de que seus pagamentos de água, esgoto, gás, eletricidade e impostos estavam em dia, bem como aprovações do Distrito Histórico e Comissões de Conservação.
Em San Antonio, aprovações adicionais podem resultar da apresentação inicial à Comissão de Revisão de Histórico e Projeto. “Cerca de quatro casos de uma média de 25 a 30 casos em uma agenda serão enviados a um dos cinco comitês diferentes do HDRC (sinalização, arquitetura, demolição, Riverwalk e arte pública) para análise posterior”, diz Chandler. A comissão pode até exigir uma visita ao local e uma entrevista com o candidato antes de sua comparência na próxima reunião.