Desde a Segunda Guerra Mundial, o governo federal tem ajudado a promover e apoiar moradias populares por meio de GI Bills e financiamento a juros baixos. Essas políticas e subsídios foram muito eficazes para ajudar os GIs e outros compradores de casa pela primeira vez a entrar em suas primeiras casas. Mas, com o rápido crescimento econômico e o Baby Boom, os subsídios federais tradicionais por si só não têm sido capazes de acompanhar a crescente lacuna de acessibilidade. As famílias precisam de lugares seguros e decentes para morar. As comunidades precisam de uma oferta adequada de moradias, em todos os níveis de preços, e as empresas precisam de moradias que sejam acessíveis para sua força de trabalho.
Acessível para comprar
O governo federal define a acessibilidade da habitação como custos de habitação que não excedem 30 por cento da renda familiar. Os custos de habitação são definidos como aluguel ou princípio, juros, impostos e seguro combinados (PITI). Se presumirmos que você está obtendo a renda média de 2002 de $ 43.318 (Censo dos EUA), você não gastaria mais do que $ 1.083 por mês em custos de habitação. Agora, se também presumirmos que você está comprando uma casa pelo preço médio de 2002 de $ 158.300 (Associação Nacional de Corretores de Imóveis), você precisaria fazer um pagamento inicial de $ 28.890 para comprar essa casa e ainda atender à definição de "acessível . ” Claro, existem outros fatores que influenciam este negócio, incluindo taxa de hipoteca, prazo (duração) do empréstimo, pontos e custos de fechamento. Alterar qualquer um desses fatores e seu pagamento inicial ou pagamentos mensais podem aumentar ou diminuir. E quando você considera os pontos e os custos de fechamento, seu desembolso total de dinheiro no fechamento seria de mais de $ 33.000! Pela definição do governo, esta casa pode ser acessível para adquirir, mas com tanto dinheiro necessário no início, seria acessível para você comprar?
Acessível para construir
Um fator importante para a acessibilidade é o custo de produção de moradias. Os grupos de construtores freqüentemente afirmam - e as estatísticas do governo apóiam essas afirmações - que a construção de casas tradicionalmente tira o país da recessão. Não é de se admirar quando você considera que a construção de casas beneficia não apenas o comércio, mas também a manufatura, os serviços profissionais e até o transporte. Mas a demanda por novas moradias pode causar escassez de mão de obra e materiais. Atrasos devido a problemas de clima ou licença também aumentam os custos e esses custos são repassados ao comprador. Construtores de novas casas normalmente operam com margens de lucro líquido bastante estreitas de 5 por cento a 10 por cento, portanto, mesmo um pequeno aumento nos custos pode cortar drasticamente o lucro de um construtor e aumentar os custos de habitação para os compradores.
Um construtor experiente pode ajudar o comprador a manter os custos baixos por meio de um projeto cuidadoso e seleção de materiais. Esse processo é chamado de “engenharia de valor” e, como comprador, é do seu interesse encontrar um construtor que o entenda perfeitamente. Mas embora a indústria da construção certamente se beneficie de inovações em materiais e métodos, o construtor independente geralmente não é capaz de ter um grande impacto na acessibilidade geral da habitação. Pense desta forma: uma mansão de $ 750.000, em seu núcleo, é construída com essencialmente os mesmos materiais de um rancho de $ 125.000 com três quartos. Não são apenas os acabamentos que contribuem para o preço inflacionado.
Reduzindo os custos de habitação
Uma das principais formas de conseguir acessibilidade é aumentar a densidade habitacional. Os regulamentos de uso da terra nos níveis federal, estadual e local podem ter um impacto tremendo sobre a acessibilidade das moradias. A regulamentação de áreas úmidas, por exemplo, retira grandes extensões de terra do mercado habitacional, reduzindo a oferta. As regras de zoneamento local que exigem lotes de cinco acres para cada residência unifamiliar também aumentam a pressão sobre o fornecimento de terras. Existem certos custos fixos para desenvolver qualquer parcela de terreno, incluindo planejamento do local e licenças, estradas, energia, esgoto e água. Todos estes custos têm de ser incluídos no preço de venda da habitação construída no lote. Se o zoneamento ou outros regulamentos limitarem a parcela à construção de uma casa, todos os custos de desenvolvimento terão de ser arcados por aquela única casa, fazendo com que o preço suba. Se os regulamentos de zoneamento permitirem uma densidade maior de moradias - mais casas por lote - o construtor pode distribuir os custos de desenvolvimento do terreno por todas as unidades habitacionais, de modo que a mesma casa custaria menos para construir e comprar.
Política de habitação para preços acessíveis
Os governos locais geralmente intervêm quando a falta de moradias populares começa a prejudicar a vitalidade da comunidade. Em muitas áreas do país, trabalhadores essenciais, como policiais, bombeiros, profissionais da área médica e professores, não têm dinheiro para viver nas comunidades onde trabalham. Alguns municípios agora estão oferecendo subsídios e outros incentivos para fechar a lacuna de acessibilidade e atrair os trabalhadores para mais perto de seus empregos. Outras medidas empregadas pelos governos locais e estaduais incluem mandatos de acessibilidade de habitação e decretos de zoneamento inclusivo.
Em Massachusetts, por exemplo, a Lei 40B é uma lei estadual que exige que cada município do estado tenha uma política habitacional com o objetivo de ter pelo menos 10% de seu estoque de moradias acessíveis a pessoas que ganham 80% ou menos da renda média da área (AMI). Essas medidas podem exigir que os incorporadores aumentem a densidade habitacional para usar de forma mais eficiente os terrenos disponíveis. Algumas regras exigem que os desenvolvedores tornem uma determinada porcentagem das casas que constroem acessível. A Lei 40B foi uma das primeiras do gênero no país e foi parcialmente responsável pela criação de aproximadamente 18.000 unidades habitacionais que atendem a esse nível de acessibilidade. Maine seguiu o exemplo com uma lei semelhante. Hoje existe uma lista crescente de estados, em todas as áreas do país, com legislação existente ou pendente que promove e / ou determina a acessibilidade habitacional.
Existem também várias organizações sem fins lucrativos e programas que abordam especificamente a acessibilidade de moradias. Os fundos comunitários (CLTs), por exemplo, são geralmente entidades privadas sem fins lucrativos que garantem concessões e doações para a compra de terrenos e moradias com preços acessíveis a longo prazo. A maioria das CLTs vende as casas, mas mantém o terreno “sob custódia” por meio de arrendamentos de longo prazo ao proprietário da casa. A maioria dos arrendamentos CLT exige algum tipo de limitação de patrimônio para que, quando a casa for vendida, permaneça acessível ao próximo comprador. Outras organizações incluem Habitat for Humanity, NeighbourWorks, agências estaduais de financiamento habitacional e autoridades habitacionais locais. Um programa federal relativamente novo, administrado pelas autoridades locais de habitação, permite que locatários qualificados usem seus vouchers de habitação da Seção 8 para comprar uma casa. Os bancos locais e credores hipotecários costumam ter as informações mais recentes sobre programas de empréstimo para compradores pela primeira vez.
Estudo de caso: Community Land Trusts Save Housing
A cidade de Burlington, uma cidade de cerca de 40.000 habitantes, é a maior cidade de Vermont. Apesar de sua economia estável e charme de cidade pequena, Burlington tem sua parcela de problemas de cidade grande: aluguéis altos, senhorios ausentes, estoque de moradias envelhecidas e salários que ficam atrás dos custos crescentes de moradia. Em 1984, os líderes da cidade e defensores da habitação estabeleceram o Burlington Community Land Trust (BCLT), o primeiro CLT financiado pelo município. Hoje é a maior CLT dos EUA com mais de 2.500 associados.
A CLT é uma organização comunitária controlada democraticamente que adquire terrenos e edifícios e os mantém em custódia para o bem da comunidade em geral. Em termos de habitação a preços acessíveis, este modelo retira o custo do terreno da equação habitação-custo, tornando a casa muito mais acessível. Além disso, o fideicomisso de terra oferece um arrendamento de longo prazo (geralmente 99 anos) renovável ao proprietário. Em troca, os compradores concordam em limitar o preço da casa se e quando decidirem vendê-la. Em muitos casos, a CLT obtém a primeira opção de recomprar a casa a um preço determinado por fórmula. Os proprietários obtêm menos patrimônio líquido com a venda, mas essa limitação garante que a casa será acessível ao próximo comprador.
Em média, uma casa BCLT pela primeira vez é acessível às pessoas, representando 62% da renda média da área. Na revenda, uma casa BCLT média é acessível para pessoas que ganham 57% da AMI, mas a venda traz aos proprietários um ganho de patrimônio líquido de mais de US $ 6.000.
Limitar o patrimônio pode ter sido uma ideia radical há 20 anos, mas o modelo se popularizou. Quando o Burlington Community Land Trust foi estabelecido em 1984, havia apenas um punhado de CLTs. Hoje, existem mais de 160 em 34 estados e outros no Canadá e no Reino Unido.