Aquários embutidos: a amenidade que rapidamente se torna uma monstruosidade.
De todas as melhorias residenciais malsucedidas que Daniel Fries observou em seus 30 anos como avaliador de residências, os aquários estão no topo de sua lista de melhorias residenciais líderes de perdas em 2012 que ofereceram pouco ou nenhum retorno sobre o investimento.
“Não é um investimento prudente”, disse Fries, que tem sede em Atlanta, GA. O vidro do tanque embaça, enquanto filtros sujos emitem um odor de alga podre. Pior ainda - sim, fica pior - alguns proprietários reaproveitam aquários de peixes como habitações de répteis. E poucas coisas fazem um comprador de imóvel residencial em potencial fugir mais rápido do que a visão de uma cobra na sala de jantar.
Os aquários estão no topo da nossa lista de "melhorias" com baixo retorno do investimento, mas cada projeto nessa lista tem pelo menos uma coisa em comum: uma profunda incompatibilidade entre a intenção do proprietário e os padrões do bairro.
A cultura local, preferências e condições de mercado ditam o retorno sobre as melhorias. Mergulhe seu dinheiro em amenidades que não refletem a norma para a sua área imediata e você nem mesmo ganhará um prêmio de 5% sobre as casas vizinhas, independentemente de quanto você gastou, diz Kevin Cross, proprietário do Anchorage, AK. agência imobiliária Cross & Associates.
Caso em questão: as bancadas de granito realmente minam o valor de mercado no Alasca. Mudanças extremas de temperatura forçam o assentamento e o reassentamento constantes das fundações das casas, o que resulta em empenamento e rachaduras nas superfícies de pedra sólida. O laminado oferece apenas o suficiente para torná-lo o contra-material de escolha.
“Entenda que quem procura uma casa vai ficar na frente da sua com o celular olhando todos os valores estimados das casas ao seu redor”, continua. “Quando um comprador olha para uma casa, ele não está procurando motivos para comprar uma casa. Eles estão procurando motivos para não comprar o seu. Seu trabalho é remover o máximo de razões para "não comprar". Se tiver o preço certo, limpo, encenado e parecer convidativo, uma casa antiga venderá mais rápido do que uma nova, mesmo com comodidades superiores. ”
Os compradores percebem as discrepâncias de preço imediatamente e não estão dispostos a pagar por melhorias equivocadas … como o resto dos itens em nossa lista dos principais não é.
Líder de perda # 2: Eletrônica embutida
Os direitos de se gabar duram apenas alguns meses quando se trata das últimas televisões e sistemas de som. Assim que a próxima engenhoca chega ao mercado, o brinquedo brilhante de hoje mancha rapidamente. O valor agregado pela ostentação de eletrônicos autônomos de última geração pode ser discutível, mas pelo menos você pode facilmente levar o equipamento com você. Freqüentemente, os embutidos dominam toda a sala e suas reverberações também podem prejudicar a usabilidade de salas adjacentes.
O proprietário de uma casa de US $ 3 milhões se gabou para Fries que seu sistema de som embutido custava US $ 650.000. Isso era um exagero, mesmo para uma mansão. “Ele poderia ter gasto US $ 50.000 na sala de mídia e obtido o mesmo valor com isso”, diz Fries. “É preciso considerar os eletrônicos como propriedade pessoal, mesmo se estiverem embutidos.”
Líder derrotado # 3: Eliminando um terceiro ou quarto quarto.
Claro, um closet e um banheiro principal expandido seriam um ponto de venda - mas apenas se esse espaço não for sequestrado de um terceiro ou quarto quarto. Se a norma do bairro for três quartos, uma casa de dois quartos estará em grande desvantagem. O número de quartos deve estar em equilíbrio com a área de estar comum. Uma casa com muitos ou poucos quartos tem um layout torto que não será útil para muitos compradores. Ainda quer aquele armário principal? Você pode justificar se aplicar a segunda regra cardinal de retorno (continue lendo).
Líder da derrota # 4: Melhoria excessiva do porão.
As melhorias abaixo do nível nunca compensam tanto quanto o espaço renovado ou adicionado acima do nível. Compare cuidadosamente o custo de renovar o sótão, adicionar uma trapeira ou até mesmo elevar o telhado, a uma reforma de porão de alta qualidade. Isso é especialmente verdadeiro para casas de preço médio. Casas de alto padrão podem muito bem ser capazes de reter o valor de um porão acabado, mas somente se todo o espaço acima do nível for habitável.
Líder da perda # 5: Espaço amplo ao ar livre fora de sincronia com o clima.
As cozinhas externas com grades viris e balcões de madeira podem ser usadas dez meses por ano no Sul, então esses projetos mantêm valor, diz Fries. Não tanto no Norte, onde uma lareira é um investimento mais aconchegante. Relatórios cruzados de que as fontes de água não vendem casas do Alasca, considerando que elas ficam com menos de um metro de neve durante metade do ano. Especialmente se você estiver se mudando, adapte-se ao estilo de vida local antes de criar uma marquise, uma varanda com tela, um deck elaborado ou uma cozinha ao ar livre.
Cada um desses horrores se baseia no grande equívoco da reforma da casa: se você construí-la, eles vão pagar. Fries explica que as diretrizes dos avaliadores forçarão um desafio do credor se as melhorias aumentarem o valor de mercado da casa em mais de 10% de seu valor sem a melhoria. Ao definir o orçamento de seu projeto, mantenha a conta total em não mais do que 10% do valor atual de sua casa. Gaste mais apenas se considerar o retorno em termos de prazer pessoal.
Use como referência Remodelação Relatório anual de custo x valor da revista. Os breakouts regionais mostram o custo da reforma, o retorno e a diferença. As médias são úteis para estimativas de benchmarking e podem ajudá-lo a definir as expectativas desde o início.
Pode ser um ato de equilíbrio polir até o ponto de retorno perfeito, especialmente se você espera vender a casa em breve. Considere colocar em uma melhoria de ponto focal de preço moderado que pode tornar a sala memorável. Por exemplo, um único eletrodoméstico especial embutido na cozinha pode ser um ponto de venda. Esse aparelho pode ser uma gaveta de aquecimento, ou um refrigerador de vinho, ou um fogão de cinco bocas com uma frigideira em vez do fogão de quatro bocas padrão. Mesmo assim, calcule seu retorno em termos de um tempo de venda mais curto, não em termos de retorno em dólar.
Existe um antídoto para melhorias erradas. Os avaliadores chamam de 'custo de cura', e é o segunda regra cardinal de retorno. Quanto custará arrancar a amenidade ofensiva e fazer aquela parte da casa parecer normal?
O custo para curar um aquário abandonado é de apenas US $ 1.000. O custo para reverter um closet em um quarto pode ser de apenas $ 500. Mas o custo de arrancar uma piscina entupida de algas e em ruínas poderia ser dez vezes maior. Em caso de dúvida, obtenha duas estimativas: uma para aplicar a melhoria e outra para retirá-la.
Se você precisar dele, reserve tempo e dinheiro para a "cura" e certifique-se de aproveitar cada momento de felicidade desse recurso enquanto isso.