Não há mistério em ser um empreiteiro geral, embora algumas habilidades com as pessoas, finanças e bom senso em geral sejam necessárias. Para quem nunca fez isso, é necessária a disposição de fazer perguntas, algumas das quais podem parecer elementares ou mesmo tolas, é necessária. E um talento especial para resolver problemas certamente é útil. Eu não recomendaria que um novato aja como seu próprio contratante se o trabalho for grande - digamos, uma casa nova ou uma grande adição - mas uma remodelação interna de tamanho moderado pode ser bastante administrável.
No entanto, isso ainda levanta a verdadeira questão: não é Posso fazer isso?
Seu Devo fazer isso?
Prós e contras
O melhor argumento para tentar ser seu próprio contratante é a recompensa. Afinal de contas, os contratantes estão nos negócios para ter lucro, portanto, adicionar 20 ou 30% ao custo dos materiais e da mão de obra como lucro é perfeitamente razoável.
Se você é seu próprio GC, não precisa pagar essa porcentagem a ninguém.
Por outro lado, existem argumentos contra ser seu próprio contratante. Por exemplo, se você não estiver satisfeito com o produto acabado, não pode reclamar com seu GC que o trabalho não é bom o suficiente e se recusar a fazer o último pagamento. Você estaria falando sozinho porque é o empreiteiro geral.
Essa pode ser a maior razão para não ser seu próprio GC. Se você contratar alguém para fazer o trabalho para você e depois algo der errado, provavelmente não será o seu problema, porque os GCs são pagos para resolver problemas e fazer o trabalho. Ao contratar um empreiteiro geral, você está pagando por sua experiência, competência, capacidade de antecipar problemas e, mais do que tudo, por sua disposição de assumir a responsabilidade final por todo o trabalho. E ele obterá as licenças, fará a programação e lidará com as disputas entre assinantes e fornecedores.
Então, se você optar por fazer o trabalho do GC, você terá algumas noites sem dormir. Caso surjam problemas maiores, você não terá o mesmo recurso simples para ligar para seu advogado e dizer a ele: "Sue o maldito GC, a culpa é dele." Agir como seu próprio empreiteiro não significa afivelar um cinto de ferramentas e balançar um martelo o dia todo.
Ser seu próprio contratante pode significar que você aumenta as chances de obter exatamente o que deseja. Os GC ganham dinheiro executando cada trabalho de forma simples e eficiente para que possam seguir para o próximo. Mudanças ao longo do caminho e variações do normal que fazem um trabalho durar mais podem ser a causa da irritação e falta de cooperação de um GC. Assim, se você está muito atento aos detalhes e planeja olhar por cima do ombro de todos de qualquer maneira, pode fazer sentido para você ser o seu próprio GC.
De acordo com uma pesquisa de 1996 conduzida pela União dos Consumidores, aproximadamente metade dos leitores entrevistados usaram um GC para supervisionar suas reformas. O grau de satisfação foi aproximadamente o mesmo para aqueles que fizeram e aqueles que não fizeram. Talvez o leitor médio de Relatórios do Consumidor seja mais cuidadoso e experiente do que a pessoa média … mas talvez você também seja.
Agora vamos falar sobre os principais elementos do trabalho.
Contratação de subcontratados
Isso será sua responsabilidade, e é crucial, uma vez que estas são as senhoras e senhores que realmente irão reformar sua casa para você. Eles são os carpinteiros, encanadores, eletricistas e outros comerciantes que traduzem os planos em seus espaços de vida. Como acontece com qualquer gerente, a habilidade principal é encontrar o pessoal certo.
O jogador mais importante provavelmente será o carpinteiro. Ele é a pessoa que moldará a estrutura que define os espaços. Ele constrói a estrutura que será a matriz para a fiação elétrica, tubulação, aberturas, linhas telefônicas e isolamento. Ele voltará depois de tudo que foi desbastado e cobrirá com as superfícies acabadas. O carpinteiro é o ator principal e deve ser contratado primeiro.
O carpinteiro será seu substituto principal, então peça ajuda a ele para encontrar um eletricista, encanador ou pedreiro. E não se preocupe muito com o clientelismo aqui. Pode-se contar com a maioria dos carpinteiros para recomendar pessoas com quem eles gostam de trabalhar, mas poucos recomendarão subs que não conhecem seu trabalho. Eles sabem quais são os caras que bagunçam a programação e que fazem um trabalho desleixado e causam problemas para todo mundo. Eles não querem essas dores de cabeça mais do que você.
Para encontrar carpinteiros ou subcontratados, pergunte a amigos e vizinhos. As páginas amarelas também são uma boa fonte. Outra opção é visitar locais de trabalho em áreas residenciais próximas. Entre imediatamente e pergunte pelo carpinteiro-chefe, encanador ou eletricista. As chances são excelentes de você sair com um cartão de visita, um número de telefone ou possivelmente um compromisso. Você pode até obter uma estimativa de seu trabalho se tiver os planos com você e o chefe tiver uma hora para matar.
Outra boa fonte de subs são as casas de abastecimento. Pergunte em lojas de encanamento, eletricidade ou azulejos que lidam com o comércio. Você deve obter alguns nomes. Pergunte a outros assinantes os nomes dos comerciantes que eles respeitam e com quem trabalharam.
Verifique as referências de cada sub (clientes, fornecedores, bancos e outros). Consiga vários subs para estimar nos grandes trabalhos e pelo menos dois nos pequenos (substituir um banheiro existente durante uma reforma é um trabalho pequeno, encanar dois banheiros novos, uma lavanderia e uma banheira de hidromassagem em uma grande adição é um grande). Faça seu trabalho de casa nas pessoas que está contratando antes de contratá-las.
Quando se trata de lidar com assinantes, lembre-se de que a maioria deles oferece vários empregos e alguns aceitam praticamente todos os que são oferecidos. A má notícia é que você, como um cliente ocasional, pode conseguir um lugar no final da lista de prioridades, bem abaixo dos GC, que construirão muitas casas no futuro e, portanto, podem ser clientes contínuos dos subs ' Serviços.
Você precisa se preparar para as frustrações e aborrecimentos de agendamento, mas, por outro lado, você não está enfrentando o mundo sozinho. Seus subs também serão aliados importantes para realizar seu trabalho. Eles estão lá não apenas para construir sua casa, mas para ajudá-lo a fazê-lo. Você pode se surpreender ao descobrir o orgulho que muitos operadores individuais no negócio da construção têm em seu trabalho. Tente usar esse orgulho e espírito a seu favor. Bom planejamento de sua parte e comunicação constante com os vários submarinos são essenciais.
Muitos estados e municípios exigem que os empreiteiros gerais sejam licenciados e devidamente segurados antes de poderem pendurar legalmente uma placa identificando-se como GCs. No entanto, esses requisitos não existem para o proprietário que atua como seu próprio GC. Se depois de fazer você mesmo gostar tanto que quiser fazer de novo por outra pessoa, então você pode descobrir quais são os requisitos.
Seguro
Quando você age como seu próprio GC, você precisa de uma política de risco ou incêndio do construtor. Na maioria dos estados, os preços tendem a variar apenas um pouco de empresa para empresa porque geralmente são regulamentados de perto, mas verifique com o agente de seguros que cuida da apólice do seu proprietário para determinar a papelada necessária e o custo. Você deve providenciar para que o seguro seja eficaz no momento em que os materiais de construção chegarem ou o primeiro trabalhador colocar os pés no local, o que ocorrer primeiro. Se você tiver um empréstimo para construção, o banco provavelmente insistirá que você tenha um fichário de seguro válido em mãos no momento de fechar o empréstimo. Quando o trabalho for concluído, você pode alterar a apólice mais uma vez para a cobertura padrão do proprietário.
Tomando a decisão
Não tome a decisão de ser seu próprio empreiteiro geral levianamente. Não deixe que a possibilidade de economizar uma quantia substancial de dinheiro o cegue para o potencial de complicações e conflitos. Você pode sentir muita satisfação em ter gerenciado todo o processo sozinho, mas também deve estar confiante de que tem tempo, habilidades interpessoais, habilidades organizacionais e simplesmente o desejo de manter o curso, mesmo quando as coisas começarem um pouco áspero. E isso vai acontecer - nenhum projeto de construção é isento de altos e baixos, contratempos e frustrações. Para muitas pessoas, o acréscimo que um GC adiciona aos custos reais de construção é um preço justo a pagar para gerenciar o processo. Existe um potencial de economia, mas também deve haver um investimento de seu tempo e dedicação. Você terá que coordenar as atividades dos subs, estabelecer horários, pagar contas e realizar uma série de outras funções. Mas há outra função que você também terá que assumir.
Como GC, você é a pessoa com a placa “buck-stop-here” em sua mesa. As decisões, grandes e pequenas, são suas. Haverá profissionais por perto para ajudar a responder a perguntas e aconselhar, mas, finalmente, a sua voz é a autoridade.
Então pergunte a si mesmo se você tem:
- A Hora.
Não, não é um trabalho de tempo integral. Você provavelmente não precisará gastar mais do que duas horas por dia durante a construção. No entanto, você deve estar disponível para surpresas e emergências. Seu local de trabalho está perto o suficiente de sua casa e sua programação é flexível o suficiente para que você possa fazer a caminhada até o local de trabalho durante o horário de trabalho? Que tal na hora do almoço? Você está acessível por telefone na maioria das vezes? - O compromisso.
Não aceite o trabalho de empreiteiro geral por capricho. Você provavelmente não será capaz de entregá-lo a outra pessoa no meio do caminho sem custar a si mesmo a maior parte do dinheiro (ou mais) que esperava economizar. - A personalidade.
Tudo bem, agora vamos conversar de verdade. Você terá que ser um gerente. Isso significa que você precisará ser duro às vezes com seus subs. No entanto, você não pode interferir no trabalho deles. É uma linha tênue. Você tem paciência, distância crítica e conhecimento suficiente para deixar os profissionais fazerem o trabalho que eles sabem fazer melhor do que você mesmo sabe instintivamente quando intervir?