Jean Nayar é um agente imobiliário licenciado da Bond New York e autor de vários livros sobre decoração e design, incluindo Projeto Casa Feliz (Filipacchi Publishing, 2013).
Com quase um terço das vendas de casas hipotecadas neste país consistindo em propriedades em algum estágio de execução hipotecária no último trimestre, comprar uma casa hipotecada é uma ótima maneira de conseguir um ótimo negócio em uma casa. Mas as casas hipotecadas que foram abandonadas ou negligenciadas por meses - ou mesmo anos - muitas vezes vêm com custos ocultos que podem transformar essa barganha em um poço de dinheiro. Aqui, um grupo de especialistas oferece as melhores dicas sobre as etapas a serem seguidas se você estiver no mercado de uma casa hipotecada.
1. Invista em uma inspeção residencial.
“Por cerca de $ 300 a $ 400 dólares, um inspetor residencial pode fornecer um relatório completo sobre a estrutura, componentes mecânicos e principais da casa e propriedade”, diz Greg Herb, corretor de imóveis licenciado e proprietário da Herb Real Estate em Boyertown, Pensilvânia. Charles Gif.webpford, um inspetor residencial licenciado e proprietário da Amerispec em Jacksonville, Flórida, concorda, acrescentando que uma inspeção residencial por um inspetor residencial devidamente credenciado lhe dará "uma imagem melhor do que você está comprando e fornecerá a estrutura para priorizar seu reparos ou ir embora se for demais para lidar. ”
2. Procure informações sobre a história da casa.
Muitos estados exigem que os vendedores de bens imóveis preencham uma Declaração de Divulgação de Propriedade do Vendedor (SPDS) como parte de qualquer transação. “O SPDS normalmente revela quaisquer defeitos materiais conhecidos relacionados à propriedade e fornece ao comprador uma perspectiva histórica da casa, sua manutenção, bem como quaisquer reparos ou acréscimos realizados sob a propriedade anterior”, diz Herb. Freqüentemente, porém, essas declarações têm certas exclusões, como quando uma casa é transferida entre marido e mulher ou entre irmãos. Outra exclusão comum é quando um terceiro vendedor, como um banco ou instituição de crédito, possui a propriedade como resultado de uma execução hipotecária. “Quando você compra uma propriedade hipotecada de um banco que nunca esteve na casa, você perde a perspectiva histórica como comprador”, diz Herb, que acrescenta que uma inspeção residencial pode ajudá-lo a aprender sobre as mudanças que podem ter ocorrido ao longo da vida de a propriedade.
3. Retire o inverno da casa.
De acordo com Gif.webpford, que também é membro da American Society of Home Inspectors (ASHI), se você planeja comprar uma casa que está desocupada há vários meses, “a primeira coisa que você deve perguntar é: 'Os utilitários estão ligados? '”Em casas hipotecadas em muitas partes do país,“ a água está desligada, as armadilhas são preenchidas com anticongelante ambientalmente correto e as linhas de água podem ser pressurizadas com ar ou sopradas e totalmente drenadas ”, para evitar que os tubos congelem e quebrando, explica Gif.webpford. Antes de uma inspeção residencial, as linhas precisarão ser verificadas e energizadas. E, de acordo com Gif.webpford, você pode precisar de um eletricista licenciado para conduzir uma verificação de segurança na eletricidade da propriedade antes que a energia seja restaurada. “Cada município tem suas próprias regras”, diz ele, “e os compradores de fora da cidade podem ser obrigados a pagar uma taxa para ligar a energia e as coisas podem ficar complicadas se houver três ou quatro concessionárias para ligar antes de você conseguir tudo operativo. Um bom agente imobiliário deve ser capaz de fornecer referências. ”
4. Verifique se há problemas de encanamento.
Os problemas mais catastróficos em casas abandonadas ou hipotecadas geralmente são causados por encanamentos quebrados ou vazamentos. “Às vezes, quando você cava sob a superfície de um vaso sanitário com vazamento que foi mal reparado, você descobre que não só precisa substituir a curva de chumbo, mas também pisos inteiros, vigas de piso e parede de gesso que está podre ou contém mofo”, diz Matthew Barnett, inspetor residencial licenciado e proprietário da Accurate Building Inspectors, com sede em Brooklyn, Nova York. Um membro da ASHI, Barnett diz que controlar um problema de molde pode custar de algumas centenas de dólares a $ 20.000 - $ 30.000 ou mais para reparar e substituir pisos inteiros e paredes feitas de gesso ou drywall.
5. Investigue os sistemas mecânicos, de aquecimento de água e elétricos.
“Em casas abandonadas com sistemas de ar forçado, sujeira e detritos e até mesmo pequenos animais se acumulam nos dutos”, diz Barnett, “e se a umidade estiver em torno de caldeiras ou fornalhas por longos períodos, os trocadores de calor podem corroer e você precisaremos substituí-los completamente. ” Isso pode custar entre US $ 3.000 e US $ 5.000, diz ele, dependendo do tipo de sistema de que você precisa. “Algumas concessionárias não acenderão a luz piloto dos sistemas de gás se os filtros estiverem sujos para a segurança contra incêndio”, acrescenta Andrea Johnson, corretora de imóveis licenciada em Portland, Oregon, membro fundador e parceiro da U.S. REO Partners. Isso significa que você precisará assumir as despesas de limpeza para testar se eles estão funcionando.
6. Procure sinais de manutenção adiada.
“Quando os proprietários simplesmente desistem e param de cuidar de sua casa, haverá muitos problemas de manutenção, como a necessidade de limpar as calhas, remover os detritos do telhado, cortar a vegetação alta e calafetar / selar a telha em chuveiros e banheiras , ”Diz Gif.webpford, que acrescenta que em certas áreas problemáticas não é incomum descobrir que aparelhos, unidades condensadoras e luminárias de teto foram removidos completamente. De acordo com Barnett, "reparos baratos, como o uso de fita adesiva ou massa de encanador em um tubo com vazamento ou fiação não profissional de um ventilador" também podem levar a problemas mais profundos, como mofo ou risco de incêndio, que podem exigir consertos caros no final da linha.
7. Verifique se há rachaduras na fundação, telhado, vazamentos e outros danos externos.
“Tendemos a ver tudo - telhados ruins, problemas estruturais, danos causados pela água e outros itens de reparo de alto custo”, diz Gif.webpford. “Em climas áridos, como o Texas, as fundações das casas precisam ser regadas ou podem rachar e arruinar a casa”, acrescenta Johnson. Para uma casa com piscina, Barnett recomenda entrar em contato com um serviço de piscina para se certificar de que a tubulação subterrânea e o equipamento não estão rachados ou entupidos. “Uma inspeção normal da casa cobrirá as condições gerais de bombeamento e filtragem, a área do pátio, pedras de proteção e skimmers, mas um serviço de piscina pode tentar colocar o sistema em funcionamento para ver se há algum dano significativo ao equipamento”, ele diz. Se houver um problema, o proprietário pode dar-lhe crédito para que volte a funcionar corretamente.
8. Conduza um escopo de esgoto.
Especialmente para residências com mais de 20 anos, Johnson sugere investir em uma inspeção de esgoto. “As linhas podem ser rompidas pelas raízes das árvores”, diz ela, “ou podem não estar devidamente conectadas aos sistemas públicos”. As linhas também podem estar apodrecidas, obstruídas ou danificadas. Uma empresa de encanamento pode passar uma câmera de vídeo pela linha para determinar sua condição.
9. Resolva quaisquer ônus.
“Muitos municípios têm regulamentação sobre a manutenção de propriedades”, diz Herb. “Se um banco possui um imóvel, geralmente mantém um cronograma de corte do gramado, mas se não o fizer, o município pode colocar um penhor sobre o imóvel se tiver que entrar e fazer a manutenção do gramado”, diz ele. “Qualquer número de outras garantias pode ter sido colocado na propriedade por empreiteiros não pagos, serviços públicos, associações de proprietários e semelhantes”, diz Johnson. Antes de fechar uma propriedade, você precisará certificar-se de que todos os ônus sejam minuciosamente investigados por você e um oficial de titulação e reparados antes que o título possa ser transferido do proprietário anterior para você.
10. Re-key todas as fechaduras.
“Muitas casas estão em um sistema de chave mestra”, diz Johson. “Isso significa que inúmeros corretores, empreiteiros, avaliadores e outras pessoas podem ter essa chave.” Se você comprar uma casa hipotecada, ela recomenda proteger você e sua propriedade instalando imediatamente novas fechaduras com novas chaves antes de você se mudar.