Habitação costumava ser um investimento bastante seguro - você colocava seu dinheiro e, em alguns anos, quando chegasse a hora de vendê-la, sua casa valeria mais do que você pagou por ela. Infelizmente, muitos vendedores estão descobrindo que os ganhos no valor da casa que pensavam ter obtido durante os anos de expansão não são nada mais do que memórias melancólicas.
Isso não é totalmente verdade para todos, no entanto: mesmo neste mercado imobiliário brutal, ainda existem áreas onde os preços da habitação estão se mantendo estáveis ou até mesmo aumentando.
Como você pode saber onde você (e sua casa) se encaixam? Não é uma resposta fácil. Aqui estão seis dicas para precificar sua casa corretamente em um mercado imobiliário volátil.
Prepare-se para uma verificação da realidade
Se você comprou sua casa no auge do mercado (ou se você sacou o valor da casa quando os tempos eram bons), você pode estar dentro da versão do vendedor do choque de etiqueta. Especialistas em imóveis dizem que, mesmo quando os proprietários reconhecem que o valor das casas ao seu redor caiu, eles muitas vezes ainda se apegam a ideias desatualizadas sobre o valor de sua propriedade. Se você está se preparando para vender, é hora de uma séria verificação da realidade, diz Lou Freeman, avaliador imobiliário baseado em Cincinnati, OH.
Fale com mais de um corretor de imóveis
Quando os preços estão caindo e o volume de vendas diminuiu a poucos, pode ser hora de conversar com profissionais do setor imobiliário que trabalham com compradores, pelo menos com o objetivo de determinar o preço certo para sua casa. Trabalhar com um corretor de imóveis® que tem um ótimo histórico como vendedor é geralmente o melhor primeiro passo.
“É muito importante ouvir o que os compradores estão pensando no mercado de hoje”, diz Katie Wethman, contadora pública e corretora de imóveis com sede em McLean, VA. “Muitos agentes - especialmente aqueles com mais experiência no negócio - trabalham principalmente com vendedores e nunca ouvem as objeções mais comuns dos compradores.” Wethman afirma que, neste mercado, os vendedores podem até considerar trabalhar com alguém que seja basicamente um "agente do comprador" ou alguém especializado em ajudar compradores a encontrar casas. Ela diz que ter eles ajudando você a preparar sua casa e comercializá-lo pode realmente ajudá-lo a vender mais rapidamente, já que eles sabem exatamente o feedback que estão recebendo das pessoas que estão procurando.
Outro motivo para pesquisar é certificar-se de que você está trabalhando com alguém que não apenas conhece a área e o mercado, mas é realista sobre o estado atual das vendas.
Use seus comps corretamente
Qualquer especialista em imóveis irá lhe dizer que uma das ferramentas de precificação mais poderosas que alguém tem são chamadas de "comps" ou listagens comparativas. Estas são estatísticas de casas vendidas recentemente semelhantes às suas, geralmente em localização, tamanho e / ou comodidades. Mas, embora qualquer corretor de imóveis ou avaliador licenciado tenha acesso a comps, nem sempre é fácil escolher os corretos ou lê-los corretamente.
Em primeiro lugar, certifique-se de que está olhando o que realmente vendeu, e não o que as pessoas com propriedades comparáveis estão listando. “Muitos proprietários se concentram no que as outras pessoas estão pedindo para suas casas, e não no que eles realmente estão recebendo”, diz Wethman. E quando você estiver procurando preços de venda de propriedades comparativas, preste muita atenção à data em que o negócio foi fechado. “Mesmo que um comp. Tenha apenas alguns meses, você deve aplicar dados de tendências regionais: se o mercado caiu 5% nos últimos três meses, você precisa pegar o comp de três meses atrás e aplicar uma queda de mais de cinco por cento a esse preço. Muitas pessoas definem o preço na última venda sem essa extrapolação e acabam perseguindo o mercado. ”
“Há um ditado no mercado imobiliário que diz que você não pode ser objetivo com sua própria casa”, diz Freeman. "É verdade. Quando um corretor de imóveis lhe diz que a casa que você comprou há seis anos por $ 303.500 agora valerá apenas $ 285.000, você pode achar difícil de acreditar. ”
Às vezes, os vendedores ignoram os conselhos de especialistas porque têm um número em mente do qual não podem escapar, diz Todd Huettner, corretor de financiamento de imóveis comerciais e residenciais. Se você não pode superar esse número e não precisa vender, provavelmente é hora de apenas sentar no seu investimento e esperar a tempestade passar. Mas os vendedores que tiverem que se desfazer de suas propriedades terão que enfrentar algumas duras realidades.
“O que você pagou pela sua casa não tem nada a ver com seu valor atual”, diz ele. “O que você 'precisa para sair de casa' também não tem relação com o valor atual.” Esse fato pode ser uma dura realidade quando você considera que precisa receber uma certa quantia em dólares pela venda de sua casa para pagar sua hipoteca atual.
Para aumentar a complicação de ler composições corretamente, seu corretor de imóveis precisa saber e compreender sua situação única. “Nem todo mercado está em declínio”, diz Wethman. “Mesmo em mercados em declínio, há bairros que estão indo muito bem.”
Considere uma avaliação
Se você ainda não está se sentindo confiante em sua análise do valor da sua casa, vale a pena fazer uma avaliação, dizem os especialistas.
“A maioria dos proprietários de casas depende do corretor de imóveis para ajudar a definir o preço de suas propriedades, e os corretores de imóveis geralmente têm muito conhecimento sobre o que está e o que não está vendendo em um determinado bairro ou com um determinado preço”, diz Freeman. “Mas o custo de uma estimativa feita por um avaliador licenciado ou certificado pelo estado que está familiarizado com sua vizinhança pode economizar meses de tempo prolongado de marketing e milhares de dólares em custos de manutenção, ajudando você a precificar sua casa corretamente desde o início.”
Certifique-se de escolher alguém que entenda não apenas sua área, mas também seu propósito ao obter a avaliação. Você quer escolher alguém que esteja disposto a falar com você e explicar as coisas, diz Huettner. “Chame três avaliadores e diga a eles o que você está fazendo e escolha aquele que está mais disposto a explicar as coisas para você e ajudá-lo”, diz ele. “Se você está vendendo sua casa, vale a pena ter $ 300 a $ 500 para ter a opinião de um especialista independente sobre o valor da sua casa, e é inestimável para se educar.”
Seja um vizinho intrometido
Finalmente, não tenha medo de ser o que os corretores de imóveis gostam de chamar de "o vizinho intrometido". “Comece a ir a todas as casas abertas em sua vizinhança para ter uma ideia dos preços em relação à metragem quadrada, o nível de atualização e assim por diante”, diz Freeman. “Os corretores de imóveis esperam vizinhos intrometidos. Não os desaponte. ” Um benefício adicional de ser intrometido: se / quando a casa for vendida, você saberá mais sobre ela quando olhar as comparações.
Embora seja importante perceber que o único número que realmente importa é o preço de fechamento, comparar a lista com os preços de fechamento das casas em sua área lhe dará um bom barômetro para a direção que os preços estão tomando e quanto tempo você pode esperar para encontrar um comprador. “Dirija pela sua vizinhança ou acesse o Zillow.com ou outros sites semelhantes e veja as casas vendidas recentemente e as casas listadas”, diz Huettner. “Lembre-se: apenas os preços de venda fechados são importantes.”
Pode ser difícil aceitar o valor da sua casa em um mercado em declínio ou volátil, diz Huettner, mas é melhor lidar com isso ao colocar sua casa no mercado do que deixá-la definhar por meses se o preço estiver muito alto. “Você acabará descobrindo o valor de mercado da sua casa”, diz ele. “Não espere que o mercado mostre quando você finalmente vende. Custa muito mais assim. ”
Ferramentas de avaliação de preços online para residências
Os especialistas em precificação de imóveis dizem que um primeiro passo fácil para as pessoas que estão pensando em vender, ou apenas se perguntando sobre seu patrimônio, é visitar as ferramentas online de preços de casas. Embora você não deva colocar muita ênfase nesses preços, eles podem ser bons pontos de partida. Aqui estão algumas ferramentas online que podem ajudá-lo a descobrir o valor da sua casa:
- O Zillow permite que você insira o endereço de sua casa para encontrar propriedades vendidas recentemente em um mapa de sua área. Você também pode verificar os preços das listagens recentes em sua vizinhança.
- Trulia mostra listas, reduções de preços e até mesmo um “mapa de calor de imóveis” de preços de lista médios de casas em sua área. A desvantagem: mostra os preços de listagem, não os preços de venda.
- Domania, um site da Lending Tree, oferece uma seção “Verificação do preço da casa”, onde você pode digitar um endereço e descobrir o preço de venda de uma casa vendida nos últimos cinco anos.
- Sites de imóveis locais: Alguns grandes grupos de imóveis podem compilar uma lista das propriedades recentemente vendidas em sua área. Um exemplo é Crye-Leike no Tennessee; seu site permite que você insira o endereço de uma propriedade específica para descobrir o que ela vendeu.