Com uma abundância de propriedades em dificuldades no mercado agora, as pessoas estão ansiosas para fazer negócios. Mas há pouca margem para erro. Você precisa ser esperto quanto às casas que compra e aos reparos que faz. Você também deve estar preparado para manter sua propriedade por um longo prazo, ou pode acabar com uma casa que não pode vender e uma hipoteca que não pode pagar. Mas se você vai tentar virar casas, aqui estão algumas coisas que você precisa saber.
Encontrando a casa certa
Os investidores imobiliários vivem e morrem de acordo com os números. Você tem que se apaixonar pelo negócio, não pela casa. E grandes negócios não vão saltar para você. Investidores experientes gastam tempo todos os dias procurando por imóveis em dificuldades e têm uma rede de pessoas procurando por eles.
Alguns investidores fazem questão de escolher um caminho diferente do trabalho para casa em busca de possíveis negócios. Outros, como Sid Davis, um investidor imobiliário e autor de Reformas de casas que vendem: maneiras rápidas e fáceis de obter o maior preço possível, recomendo escolher um bairro específico e dirigir por ele regularmente. “Procure o melhor negócio no melhor bairro”, diz Davis. “Mesmo nas melhores áreas, sempre há gente que precisa vender rápido. Escolha uma área-alvo que você deseja e faça panfletos que digam: "Posso fechar em uma semana" ou "Dinheiro adiantado". Muitas pessoas estão em apuros. ”
Look for é uma casa com preço muito abaixo do valor de mercado, dizem os especialistas. Essa é a única maneira de ganhar dinheiro no mercado de hoje.
Encontrando Financiamento
Mesmo quando a subscrição de hipotecas era frouxa, os banqueiros eram mais duros com os investidores do que com os ocupantes dos proprietários, exigindo mais dinheiro e cobrando taxas de juros e taxas mais altas. Hoje, os credores estão mais rígidos do que nunca quando se trata de emprestar dinheiro para investimento imobiliário.
Para os reabilitadores que possuem uma casa, pode ser mais fácil conseguir uma linha de crédito de valorização da casa e usar esse dinheiro para o pagamento necessário. Mas entenda o que você está fazendo: você está colocando sua própria casa em risco se não conseguir vendê-la e atrasar os pagamentos.
Pensando a longo prazo
Muitos investidores imobiliários profissionais veem os lançamentos como uma abordagem míope do negócio. Praticamente a única vantagem, diz Jones-Cox, é um lucro rápido, mas os impostos sobre ganhos de capital comem uma grande parte disso - e as atuais condições de mercado não conduzem a uma venda rápida. Além disso, os projetos de reabilitação são notórios por demorar mais e custar mais dinheiro do que o previsto. É muito melhor manter a casa e aproveitar os benefícios de longo prazo.
Davis, que vendeu sete casas em um ano, concorda, dizendo: “Eu ganhei de $ 10.000 a $ 12.000 por casa e pensei que era um ótimo negócio. Foi a coisa mais estúpida que já fiz. Se eu os mantivesse como aluguel, teria $ 1,5 milhão em patrimônio agora. ”
Talvez a maneira mais inteligente de abordar a inversão agora, especialmente para o novo investidor, seja comprar uma casa como ocupante proprietário, morar nela por dois ou três anos enquanto a conserta e depois vendê-la com lucro. Você obterá uma melhor taxa de juros sobre o financiamento, eliminará os maiores adiantamentos exigidos dos investidores e o pesado imposto sobre ganhos de capital que os flippers pagam nas casas que compram e vendem rapidamente, e dará tempo para a casa valorizar. “Essa é uma estratégia espetacular para ganhar $ 50.000 ou $ 100.000 e não pagar impostos sobre isso”, diz Vena Jones-Cox, uma investidora imobiliária sediada em Cincinnati e ex-presidente da National Real Estate Investors Association.
Fazendo as reformas certas
Depois de encontrar a casa, você precisa fazer um orçamento para reformas e reparos. O primeiro passo é estabelecer um preço de venda aproximado. Isso é conseguido executando uma análise comparativa de mercado de casas semelhantes às que você está vendendo em localização, idade, metragem quadrada, número de quartos e banheiros, idade e características. Veja os preços das casas que estão vendendo - bem como aquelas que estão paradas há meses, recomenda Dean Graziosi, um investidor imobiliário baseado em Tempe, AZ e autor de O Milionário do Imobiliário. Isso lhe dará uma boa ideia do que incluir na sua reabilitação.
Em seguida, deduza o quanto você pagou pela casa, suas outras despesas (como comissão de um corretor de imóveis) e o lucro que gostaria de obter. “Isso vai te dizer quanto você pode gastar”, diz ele. As regras de reparo para reabilitação são bastante semelhantes às recomendadas para compradores de casas que estão preparando sua própria casa para vender: as primeiras impressões são críticas, portanto, preste muita atenção ao jardim da frente, ao exterior da casa e à entrada; cozinhas e banheiros principais vendem a casa; não imponha seu estilo de decoração aos compradores; e manter as cores em uma paleta neutra para que os compradores possam personalizá-las.
O maior erro que Jones-Cox vê os investidores cometerem em suas reabilitações é gastar dinheiro em melhorias que não agregam valor e não são adequadas para a vizinhança. “Eles entram nessas propriedades, se apaixonam por elas e acham que seria ótimo colocar uma banheira de hidromassagem no banheiro de uma casa de US $ 125.000”, diz ela. “Eles não são razoáveis sobre o que deve ser feito, exageram e nunca recuperam o investimento.”
Diane Saatchi, uma vice-presidente sênior do Corcoran Group com sede em East Hampton, NY, vê a mesma coisa em reabilitações multimilionárias. “Às vezes, as pessoas gastam demais de maneiras que não são tão importantes”, diz Saatchi. “Alguém instalará um gerador caro e não terá espaço suficiente no armário ou espaço de armazenamento para o tamanho da casa. Ou eles farão algo que não combina com a vizinhança. Se for um bairro onde todas as casas têm garagens e você transforma a garagem em uma sala de ginástica, isso é estúpido. ”
Se você pensa como um investidor imobiliário de sucesso e considera lançar ou reabilitar como um investimento de longo prazo, é mais provável que você tenha sucesso.
Existem dezenas de maneiras de arruinar um trabalho de reforma feito para revenda. No topo da lista estão:
- Não fazendo sua lição de casa. Há tantas casas à venda no mercado hoje que a competição por compradores é acirrada. Confira a competição antes de começar a derrubar paredes. A maneira mais fácil de fazer isso é visitar casas abertas na mesma faixa de preço.
- Indo ao mar. Você quer que sua casa se destaque, mas não como um polegar machucado. Faça o seu um pouco melhor do que a concorrência, mas mantenha a consistência com a vizinhança.
- Ignorando o quintal. Alguns reabilitadores passam todo o tempo no interior e esquecem o exterior. O gramado precisa estar na melhor forma possível.
- Cortar caminho. Há uma grande diferença entre fazer as coisas da maneira mais econômica possível e fechar os olhos aos principais problemas para economizar dinheiro. Não limpe e pinte apenas quando algo precisar ser consertado ou substituído.
- Contratação de empreiteiros não licenciados. Problemas com a integridade estrutural da casa ou seus principais sistemas - aquecimento e resfriamento, encanamento e eletricidade - precisam ser reparados por profissionais licenciados e segurados.
- Tentando fazer tudo sozinho. Se você ainda não fez alguns dos trabalhos mais complicados de reforma que planejou para sua casa - como o trabalho elétrico ou de encanamento - agora provavelmente não é o momento de tentar. Você ficará frustrado e talvez até mesmo ferido. Contrate um profissional e certifique-se de alocar esse custo em seu orçamento de reparos.
- Subestimando o prazo. Você provavelmente deve preencher a alocação de tempo para concluir o trabalho - especialmente se você não puder pagar um ou dois meses extras na hipoteca. Se você tem duas hipotecas, estabelecer uma linha de tempo realista é fundamental.