Talvez você esteja procurando há vários meses ou mesmo anos e agora encontrou a casa perfeita. Seu sonho vem com arabescos elaborados e detalhados, um pilar esculpido à mão ou colunas brancas imponentes. Também é listado como um recurso de contribuição para um distrito histórico no Registro Nacional de Locais Históricos. O que isso significa? O que você deve considerar antes de determinar se esta casa é para você?
1. Ao possuir uma casa histórica, você se torna parte de algo maior.
Uma listagem no National Register é uma comodidade particular de luxo que atrai um grupo específico de compradores de casas, sugere Tom Zannelli, um agente de vendas sênior da Paragon Real Estate em San Francisco, embora seu charme também possa conquistar compradores inesperados. Possuir uma propriedade dentro de um distrito histórico oferece a você a oportunidade única de interpretar e compartilhar a história de sua casa, como um administrador de um contribuinte reconhecido para o passado de nossa nação.
Thom e Lynn Wood, arquitetos e diretores da Time Line Architecture, conscientemente escolheram morar em seu bairro de residências militares reformadas em Fort Ethan Allen em Essex, VT. Os arredores e a casa incentivaram a reutilização residencial, enquanto o espaço ofereceu design, artesanato e materiais incomuns. “Foi uma chance de fazer parte de algo maior e único”, disse Lynn.
2. A compra de uma casa histórica oferece um retorno significativo do investimento.
Uma citação do Registro Nacional confirma o significado histórico de uma casa, mas o valor real pode ser realizado na estabilidade e força do valor da propriedade. Um estudo de 2000 sobre as vendas de casas na Carolina do Sul mostrou que as casas nos bairros históricos de Columbia foram vendidas 26% mais rápido do que o mercado geral; enquanto os proprietários históricos do Beauport viram um preço de venda 21% maior. Em Roma, GA, propriedades em bairros históricos designados aumentaram em valor 10 por cento mais do que propriedades semelhantes sem designação histórica entre 1980 e 1996. Estudos no Texas, Nova York e Pensilvânia corroboram o efeito positivo que uma designação de distrito histórico tem sobre os valores das propriedades, com aumentos gerais entre 5% e 20%. A estabilidade do valor da propriedade parece estender-se também à posse do proprietário: há uma rotatividade de proprietários supostamente menor nos distritos históricos do que nos bairros sem essa distinção.
3. As renovações e adições de uma casa histórica podem ser regulamentadas.
A inclusão do Registro Nacional é um reconhecimento da importância de uma propriedade para sua comunidade, estado ou nação. Alguns compradores de casas podem ficar preocupados com essa designação do Serviço de Parques Nacionais, temendo violação de seus direitos de propriedade. Mas, em grande parte, essas preocupações são infundadas, desde que a obra não receba dinheiro federal e não exija licença ou permissão federal. Os proprietários não têm a obrigação de restaurar suas propriedades ou de abrir as portas ao público.
Muitos municípios, no entanto, designaram distritos de controle de projeto em áreas que foram identificadas como tendo particular significado histórico, arquitetônico, cênico, cultural ou visual. Edifícios nessas áreas podem estar sujeitos a revisão para qualquer proposta de alteração, adição ou demolição. Esses ordenanças de preservação Ajude os proprietários de casas a proteger seus investimentos preservando o caráter histórico de seus bairros. Um possível comprador de uma casa dentro de um distrito histórico estabelecido faria bem em visitar o escritório de planejamento e zoneamento local para determinar quais diretrizes podem ser aplicadas a eles.
A revisão de qualquer projeto pode ir desde uma avaliação superficial por um administrador de zoneamento até a revisão por uma comissão secundária que aconselha especificamente sobre questões de sensibilidade histórica e compatibilidade arquitetônica. Para certos tipos de trabalho, os proprietários podem precisar obter uma licença chamada Certificado de Adequação (COA) ou Permissão para Trabalho Menor de seu escritório de planejamento ou conselho de revisão histórica. As comunidades que dependem do turismo de patrimônio frequentemente têm procedimentos de revisão mais rigorosos: Savannah histórica requer revisão para alterações tão pequenas quanto a mudança de toldos. No Distrito Row House de Nova York, um COA é necessário antes de trocar as persianas externas. A revisão se aplica apenas ao exterior de qualquer estrutura em um distrito histórico e não afeta as alterações internas.
Algumas comissões distritais históricas podem exigir a substituição de materiais danificados em espécie, ou seja, com materiais ou características de projeto originais do edifício. Embora a alteração de uma casa histórica possa exigir materiais ou artesanato específicos ou caros, isso será equilibrado com a probabilidade de que o investimento se mantenha. Além disso, a propriedade protegida do seu vizinho também tem menos probabilidade de ser alterada de uma maneira que possa reduzir o valor da sua propriedade.
4. Uma casa histórica pode ter acesso a recursos para preservação.
Em alguns casos, os edifícios listados como contribuintes de recursos no Registro Nacional podem ser elegíveis para auxílio financeiro limitado por meio de doações, empréstimos ou incentivos fiscais. A Geórgia concedeu um congelamento de oito anos nas avaliações de impostos sobre propriedades em propriedades históricas designadas. O governo federal atualmente limita as oportunidades de crédito tributário para estruturas que geram renda (ao invés de estritamente residencial). As organizações de preservação são outro recurso para assistência financeira modesta.
As servidões de preservação podem ser organizadas por meio de governos locais ou organizações privadas como a Historic New England (anteriormente Sociedade para a Preservação de Antiguidades da Nova Inglaterra). Esses arranjos podem diminuir a carga tributária sobre a propriedade, ao mesmo tempo em que proporcionam a preservação, proteção e manutenção de sua propriedade histórica. Os programas variam de um estado para outro, portanto, verifique com seu Escritório de Preservação Histórica Estadual (SHPO), agência de planejamento local ou sociedade histórica da comunidade.
Milhares de distritos históricos foram listados pelo governo federal no National Register, variando das casas históricas de Newport às modestas casas de moinhos da Nova Inglaterra. Para obter mais informações, entre em contato com o Registro Nacional de Locais Históricos ou com o Escritório de Preservação Histórica do Estado local.