Não é um estalo, mas o programa 203k da Federal Housing Agency permite que os proprietários financiem melhorias na casa como parte de sua compra ou empréstimo de refinanciamento segurado pela FHA.
Quantos? Depende. Como funciona? Depende.
Sim … é um programa do governo. Mas mesmo com taxas de hipoteca recorde de baixa, o FHA, que garante hipotecas ocupadas pelo proprietário feitas por credores privados, tornou-se a hipoteca de escolha para credores avessos ao risco. Só isso já faz com que o programa de 203k valha a pena conferir.
Os principais fatores que você terá que perseguir incluem:
- Seu novo melhor amigo é o inspetor 203k. Como os fundos de renovação estão incluídos no empréstimo total (não emitido separadamente), um inspetor aprovado pela FHA deve examinar a casa e o projeto proposto para certificar-se de que tudo suporta o valor total do empréstimo. Esses inspetores são normalmente inspetores residenciais com superpoderes FHA, portanto, trabalhar com eles é uma versão extrema de trabalhar com o inspetor residencial comum.
- A forma como o processo funciona muda o tempo todo. Como civil, você não pode acompanhar todas as nuances das alterações propostas, adotadas, canceladas e reintegradas. A má notícia é que os credores também não conseguem acompanhar. A chave, diz o consultor Randy Navarro (da The Complete Inspection Company no subúrbio de Seattle), diz o consultor Randy Navarro de 203 mil é escolher um oficial de crédito que lida regularmente com empréstimos de 203 mil. Não vá apenas para um credor que lida com esses empréstimos - pode não haver um único agente de crédito experiente em todo o edifício. Pergunte aos agentes de crédito em potencial exatamente quantos empréstimos de 203 mil eles administram anualmente e fale com os inspetores de 203 mil com quem trabalham. Um oficial de crédito trapalhão pode complicar irremediavelmente um processo já complexo. “Não seja uma cobaia para um agente de crédito”, diz Navarro.
- Os agentes imobiliários não são uma fonte confiável de informações sobre empréstimos de 203 mil. Eles têm ainda menos incentivos para ficar a par de regras complicadas. E o mais importante, os corretores imobiliários não têm voz no processo de empréstimo.
- Quanto você pode emprestar varia de acordo com a região, mas uma boa regra prática é que o valor total do empréstimo não pode exceder o empréstimo máximo do FHA para sua região. Isso significa que, para fazer as finanças funcionarem, você deve comprar na baixa e melhorar substancialmente o valor de mercado da casa com melhorias moderadas e adequadas ao mercado. Bingo! Esse é o objetivo do programa.
O empreiteiro não receberá fundos adiantados. O credor irá liberar os fundos somente quando o trabalho for concluído e aprovado. Isso é uma má notícia para empreiteiros com problemas de fluxo de caixa, mas é uma boa notícia para empreiteiros competentes que gostam da garantia de que o dinheiro estará esperando por eles no final do trabalho bem executado. (Sabe-se que os proprietários de casas ficam sem dinheiro e não contam aos seus contratantes.)
Seu pedido de empréstimo permanecerá em dia se você lembrar que 203k é um empréstimo combinado, o que significa que seu projeto de renovação está sujeito a muito mais supervisão do credor do que um refinanciamento normal de saque ou empréstimo para reforma. “Você não pode fazer o que quiser com o dinheiro”, observa Navarro. “Se você for um rebelde e pedir ao Tio Billy para fazer o telhado em vez de um empreiteiro qualificado, você terá problemas. Mas se você estiver disposto a cumprir as regras, as coisas correrão bem. ”
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