A encenação certa quase faz milagres - com ênfase em "quase". Mas isso não distrairá os compradores de perceber os principais problemas com sua casa. “Staging pode ser uma ótima maneira de mostrar uma casa, desde que não haja outros problemas gritantes”, diz Patrick Garrett, corretor / proprietário em Birmingham, Alabama. “Mas a encenação nunca foi projetada para esconder problemas com a casa.” Então, em vez de tentar camuflar as verrugas da sua casa com encenações criativas, é melhor resolver questões significativas antes de colocar sua casa no mercado. Aqui está apenas uma amostra dos problemas que você não deve tentar esconder com o preparo.
Questões Fundamentais
Não importa o quão impressionante seja seus esforços de preparação, Garrett diz que os compradores perceberão problemas que podem sinalizar um problema de fundação. “Por exemplo, pisos que são ondulados ou empenados costumam levantar bandeiras vermelhas com o comprador típico”, diz ele. Embora os pisos irregulares às vezes sejam apenas o resultado do assentamento da casa, Garrett observa que eles também podem ser um sinal de alerta de grandes problemas de fundação que podem custar milhares de dólares.
Sua opinião é compartilhada por Candice Williams, corretora imobiliária do RE / MAX Space Center em League City, Texas. De acordo com Williams, os compradores podem sentir inclinações ou mudanças na base. “Trabalhei com compradores que colocaram uma bola de gude no chão para ver se rolava para confirmar problemas de fundação que um vendedor tentou disfarçar com móveis.”
Problemas de base também podem aparecer nas paredes da casa. Embora a tinta fresca possa esconder temporariamente rachaduras nas paredes internas, o exterior da casa sempre expõe a verdade porque rachaduras nas paredes externas ou laje não podem ser escondidas com encenação. Williams recomenda que a fundação seja reparada com uma garantia transferível, ou estar "preparado para vender a propriedade abaixo do valor de mercado".
Pisos ruins
Alguns proprietários tentam esconder os problemas do piso com tapetes. “Um vendedor tentou cobrir danos no chão com um tapete, mas os compradores e eu sentimos a diferença no piso, mesmo com sapatos, enquanto caminhávamos no tapete”, diz Williams. Quando eles levantaram o tapete, eles descobriram grandes danos à madeira embaixo. “Nem mesmo o melhor tapete do mundo pode desviar a atenção disso, além de criar desconfiança em relação ao vendedor.” Não são apenas os pisos de madeira que atrapalham a encenação: “O ladrilho instalado com um acabamento pobre e uma argamassa desleixada parece áspera e é difícil de andar - não há distração dos compradores com isso”, diz ela.
O mesmo vale para tapetes. “Eu recomendo a substituição de carpetes ou outros pisos desgastados ou sujos porque os compradores notarão isso independentemente dos tapetes ou da colocação dos móveis”, avisa Bill Golden, corretor de imóveis / corretor associado da RE / MAX Around Atlanta em Atlanta, Geórgia.
Problemas de pintura
“Os itens mais elegantes do mundo não distrairão os compradores de perceber uma pintura cansada”, diz Golden. E se você decidir repintar, os compradores também perceberão se você fez o trabalho de maneira aleatória. “É importante preparar sua superfície da maneira correta, usar os materiais certos e reparar os problemas que você está encobrindo”, disse Michael DiMartino, vice-presidente sênior de serviços de instalação da Power Home Remodeling em Chester, Pensilvânia. Se a preparação estiver faltando, você pode acabar com bolhas na tinta, sangramento e outros problemas.
Recursos desatualizados
Além disso, a preparação não distrairá os compradores de perceber que você não conseguiu atualizar a casa. Por exemplo, “Alguns vendedores estão reformando parcialmente as casas, mas deixando o teto de pipoca (ou pontilhado)”, diz Garrett. “Muitos compradores evitarão as casas com tetos de pipoca, devido ao alto custo de removê-los de forma adequada e segura.” Ele observa que o processo de remoção não é apenas trabalhoso, mas também pode liberar fibras de amianto perigosas no ar.
Da mesma forma, uma cozinha desatualizada e cansada também será óbvia, independentemente do cenário. “Aparelhos velhos, enferrujados e sujos, uma planta baixa desajeitada ou ineficiente e balcões rachados, danificados e desiguais não podem ser ocultados”, avisa o corretor Gerard Splendore da Warburg Realty em Nova York. “Armários de cozinha com portas quebradas ou prateleiras caídas exigem retoque, reparo ou, como último recurso, substituição.”
Idem para banheiros. Splendore explica que os gerentes domésticos podem simplesmente desistir quando confrontados com um banheiro ou cozinha desesperadoramente ruim e apenas trabalhar mais para fazer as outras áreas da casa brilharem. Em vez de tentar encenar um espaço irremediavelmente datado, “é muito melhor postar uma foto de uma cozinha ou banheiro virtualmente reformado online e incluir uma representação de uma cozinha reformada na propriedade para oferecer sugestões a um comprador em potencial que não tem visão ou imaginação ," ele diz.
Itens Estranhamente Colocados
Às vezes, a encenação é usada para ocultar componentes essenciais, mas pouco atraentes, da casa. “Em todas as casas, existem necessidades 'feias' - coisas como ventiladores de parede e disjuntores”, diz DiMartino. “Infelizmente, às vezes eles são colocados em áreas que não são ideais, bem no meio de uma parede de alto tráfego.” Embora seja tentador, esconder essas necessidades com obras de arte ou decoração de parede pode realmente atrair a atenção para eles. “A menos que os compradores estejam interessados em mudar o local, o que pode acabar custando muito dinheiro se envolver o redirecionamento de dutos, eles precisarão pensar se isso é ou não um fator decisivo.”
Odores opressores
Aromas agradáveis podem tornar a casa mais atraente - até certo ponto. “Velas, plug-ins ou purificadores de ar podem ser sensacionais e criar um ambiente, mas os compradores também estão se perguntando se há outros odores escondidos por baixo”, diz DiMartino. Isso é especialmente verdadeiro se houver várias velas ou se os plug-ins e purificadores de ar forem um pouco fortes demais. “Os compradores sabem que a fumaça de cigarro ou odores de animais de estimação podem penetrar nas paredes, pisos de madeira e elementos estruturais das casas, tornando-se quase impossível de se livrar”, diz ele.
Truques de cortina
É um truque consagrado colocar os revestimentos de janela mais perto do topo de uma parede para chamar a atenção, fazendo um cômodo parecer maior do que realmente é. “Além disso, os estagiários também podem usar tratamentos de janela para cobrir janelas mais velhas ou pequenas”, observa DiMartino. Desconfie de tais estratégias porque os compradores experientes sabem puxar os tratamentos das janelas para o lado para ver o que está por baixo. “Quando os compradores percebem que o tamanho real da janela não é o que eles imaginaram, levando a menos luz natural ou fluxo assimétrico da sala, pode ser um obstáculo para alguns”, diz ele.
Preço excessivo
Mesmo a encenação mais perfeita não importa se sua casa está superfaturada. Este é um problema que o arquiteto e designer de interiores Justin Riordan encontra repetidamente. Fundador da Spade and Archer Design Agency, com escritórios em Portland, Seattle e Los Angeles, Riordan observa que o vendedor geralmente quer mais do que o valor da casa “e espera que o vendedor e o corretor de imóveis encontrem um comprador que está disposto a pagar a mais. ” É uma abordagem que está destinada ao fracasso: “Com a facilidade de encontrar valores de propriedade em quase todos os cantos da internet, tolos mal informados são poucos e distantes entre si”, diz ele.
Sistemas Principais
A maioria dos compradores não é especialista em descobrir o que há de errado com sua nova casa em potencial, então a encenação estratégica pode ter sucesso em esconder um bom número de problemas - inicialmente. Mas algumas dessas questões virão à tona quando o inspetor residencial do comprador entrar em cena. Os inspetores, ressalta Riordan, são hábeis em olhar além da encenação superficial. “O inspetor residencial revisará os sistemas de trabalho como aquecimento, ar condicionado, ventilação, encanamento e elétrico, bem como o exterior, que inclui o sistema de cobertura.” Tudo será revelado durante a inspeção. “Nenhuma quantidade de preparação doméstica fará com que seu telhado seja novo, seu AC frio ou seu sistema elétrico cumpra o código”, diz Riordan.